北京房租不断上涨的投资思考

​​这些年我的租房的经历：

2004年河南，大学即将毕业，刚交了女朋友，在学校附近第一次租房住，房租每月是50元；

2005年北京，大学毕业后来到北京工作，在西二旗附近租住小区的地下室单间，房租每月350元；

2006年北京，工作半年多后从地下室搬到了同小区的楼上与同事合租3室一厅的次卧，房租每月850元；

2007年北京，从次卧换到了带独立卫生间的主卧，不用跟别人抢厕所了，房租每月1200元；

2010年北京，因工作变动，上班地点由西二旗换到了中关村，在附件租了一个老破小单间，房租每月1700元

2011年北京，因为中关村租住的房子实在太破了，又搬回了西二旗附近找了一个主卧，房租每月2000元；

2012年北京，西二旗租住一年后房东要求涨价，房租每月2300元；

2014年北京，为了提高生活质量，结束了合租生涯，在西二旗附近的一个回迁房小区租了一套两室一厅，房租每月3300元；

2015年北京，房东以周边租房价格普遍上涨为由要求涨房租1000元，房租每月4300元；

2016年北京，结束租房生涯，自己在昌平附近买了套二手的老破小，月供每月7700元；

2019年北京，虽然自己不租房子了也在实时观察这北京房租的变化，目前我之前租住的两室一厅回迁房每月房租已经涨到了6000，西二旗、回龙观附近的一居室，每月房租涨到了5000；

我一直在思考为什么北京的房租可以不断上涨呢？如果把房租当做一家“公司”的产品，要做到该产品可以不断涨价却仍然受到消费者的追捧，需要保证该产品具备几个特性：1、产品价值高、2、产品稀缺性、3、受众客户多、4、可替代性弱；

我们分析下“房租”这个产品的特性

1、产品价值高：可以帮助在北京租房工作的人，挣到比其他城市高的工资，相比我老家的三线城市的3000-4000“高工资”北京月薪上万月薪确实要高出不少，虽然房租在不断上涨，我的工资确实也在不断上涨，确实可以给使用它的客户创造跟高的价值；

2、产品稀缺性：北京房屋的空置率应该是全国最低的，家里有空余的房子肯定会出租出抵房贷或贴补家用

，即便是拆迁分7、8套的本地土豪除去自用其他房子肯定也是依靠房租实现“财务自由”，所以目前能出租的房子基本上都出租了，北京的住房总量也相对固定，的短期内不会有太大变化，目前来看租住房屋是相对稀缺的；

3、受众客户：受北京的就业机会及高工资的影响，来北京就业的年轻毕业生源源不断，租房的受众客户也就源源不断，同时因北京的高房价影响，在北京工作的年轻人，攒够在北京买房首付的年限在不断拉长，也反过来让租房受众人群进一步扩大；

4、可替代性：租房的替代产品就是买房、政府廉租房、换其他城市工作，买房替代不太现实前面也讲过了，政府廉租房较少替代能力较弱，换其他一线及准一线城市工作我觉得是唯一可以替代的“产品”但目前还未实现有效竞争，未来除北上广以外、杭州、武汉、成都等具有较好就业机会的准一线城市的房租也会不断上涨；

通过以上分析，我们得出了北京房租持续上涨的原因，而且这些让房租不断上涨的因素，在短期能仍然存在，随着源源不断来北京就业大学生的到来、以及北京就业工资的不断增加、北京房租仍然大概率会持续上涨，现在一居室可以租5000，未来10年后可能会租到1万-1.5万？这个价格从目前来看很不可思议，就和12年前（2007年）西二旗次卧只需要850现在需要2400，5年前（2014年）西二旗两居室只需要3300现在需要6000，一样不可思议；

目前北京西二旗、回龙观附近的70年产权一居室住宅，销售均价在5万-6万/每平米，50多平米的一居室总价在300万左右，按每月租金5000计算，年租金收益率为 0.5*12/300=2%的收益率，假设10年后房租翻一倍涨到1万每月，房租收益率也只有4%，仍低于5年期LPR利率，而附件相同位置的40-50年产权商住房，销售均价是70年住宅的一半（受北京多项政策限制），2.9万到3万/每平米，50多平米一居总价在150万左右，月租金同样按5000计算（实际因商住房可租售公司注册名额，租金更高），年租金收益率为 0.5*12/150=4%，同样假设10年后房租翻倍涨到1万每月，届时房租收益率也只有8%，大幅高于LPR利率；

那么问题来了假如你有150万现金，投资北京40-50年产权商住房是不是一个靠谱的选择呢？各种媒体各种房产专家给你的答案是统一的“不靠谱”，理由就是40-50年产权商住房没办法落户、没有学区、商水商电、税费过高、交易量低不好脱手等等；

但投资需要独立思考，我认为北京的40-50年产权商住房是值得投资的，起码对于我本人来说是适合的，理由如下：

首先我在北京有一套住宅自主，手里只有150万现金，如果再想买70年产产权的一居室住宅至少需要再贷款150万，这样按照二套利率我每月需要还9000块钱，而这套房子目前最多能租5000，这样我每月还需要多还4000块钱房贷，如果我想让这个投资获得正收益，只能寄希望于房价上涨，但目前的实际情况是北京房价在下跌，且按照国家目前的多项政策，所倡导的是“房子是用来住的”我对房子后续上涨持谨慎态度，至少我不愿意再每月多掏4000块钱的前提下去赌房价的上涨；

再来看40-50年产权的商住房，在北京买商住房必须满5年社保、必须全款所以房价是同位置的一半，税费3%（没有其他地区那么高），150万正好可以买一个一居室，没有月供，目前每月房租收益5000-6000，房租年收益率4%略低于LPR 5年期利率，基本与货币基金的“无风险收益率”持平，未来10年房租收益大概率上涨，房租年收益率4%-8%，将高于LPR及高于货币基金的“无风险收益率”，这意味着北京40-50年产权的商住房的价格基本不可能下跌，因为资本都是逐利的，一旦每个低风险投资项目的收益高于“无风险”收益率，将会有更多的投资者把钱投资到这个项目中来，试想未来如果这个房子跌到了100万，房租却涨到1万一个月，你觉得可能吗？

作者：贾文宇
来源：雪球
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