房企融资渠道收紧 中南建设、滨江集团“生存”压力大?

法律法规网 作者:小柯
来源 来源: wbtt  法律法规网 时间: 2019-08-07 22:59:34  评论(/)

​​7月31日,中国人民银行对外表示,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放,加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。


此前不久,国家发改委刚发布通知收紧海外发债,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期的中长期海外债务,同时,还需就债务规模、期限等进行备案登记。


在当前政策调控升级,融资环境收紧的背景下,高度依赖资产池的房地产已行业迎来艰难时刻。哪些房企负债规模大,又有哪些房企资产负债率高,资金压力大?


房企负重前行 中南建设资产负债率排名第一


过去一年,为了实现企业快速发展、多数房企继续扩大负债规模,导致资产负债率有所上升。


诸葛找房数据显示,2018年52家规模房企的资产负债率进一步提升,从2017年平均值77.05%上升至78.53%,同比提高了1.48个百分点。其中有26家房企的资产负债率超过了80%的警戒线。

数据来源:各房企年报、诸葛找房整理数据来源:各房企年报、诸葛找房整理

其中,资产负债率最高的为中南建设。近年来,中南建设实现了规模的快速发展大肆购入土地。2016年,中南建设700亿元的买入27个土储项目;2017年中南建设以1907亿元购入98个土地项目;2018年中南建设将111个项目收入囊中,平均3天拿下一个项目。


快速囤积“粮食”,也让中南建设在轰轰烈烈的“千亿竞赛”中,取得了不错的成绩。2016年,其销售规模为502亿元,2017年,销售规模为963亿元。 2018年,中南建设销售规模达到1466亿元,正式踏入房企的千亿俱乐部。


对于房企而言,快速的扩张导致资产负债率居于高位。根据2018年年报得知,报告期内中南建设资产负债率达到了91.69%,同比2017年增加1.17%。数据显示,2018年百家上市房企资产负债率为78.09%。


截至2018年底,中南建设的负债总额达2161亿元,同比增加572亿元,增幅达36%;流动资产为2165亿元,但是货币资金仅占10.17%;速动比率(资产/流动负债)为0.44,则说明短期内债务压力较为明显。


在融资趋紧,债务承压的背景下,今年上半年中南建设拿地节奏较去年同期有所放缓。据克而瑞发布的榜单显示,上半年中南建设新增土地货值850多亿,在业内排名第16;而去年同期,公司新增土地货值1045亿,位居业内第10。


相对于中型房企的“规模论”。龙头房企在现有规模下"控速提质"已经成为共同选择,2018年资产负债率大多数保持小幅增速或降速,如中国恒大、融创中国、泰禾集团和新城控股等企业资产负债率都有不同程度的降幅。


高风险扩张 滨江集团有息负债同比增长171.82%


在融资与规模的互为促进下,越来越多的房企采取高风险扩张规模模式,2018年以来,房地产企业融资进入监管加强,债偿高峰来临,房企债偿压力山大,主动去杠杆成为房企控风险的重要策略,降负债成为摆在每一位房企面前不得不跨越的槛。


据诸葛找房统计的52家房企显示,其有息负债规模超5万亿。中国恒大、碧桂园、保利、万科在内的17家房企2018年的有息负债规模超千亿。

数据来源:各房企年报、诸葛找房整理数据来源:各房企年报、诸葛找房整理

具体来看,中国恒大以6732亿元的有息负债位居首位,且远高于其他房企,但值得注意的是比起2017年7326亿元的有息负债规模,下降8.11%。滨江集团、蓝光发展、旭辉集团、新城控股、禹州地产等房企有息负债规模同比增速明显,均超过50%。滨江集团有息负债规模同比增加171.82%,2018年有息负债规模为243亿元。


频繁拿地也使滨江集团有息负债急速上升。据悉,2018年滨江集团销售额为850亿元,并未完成千亿销售额。但滨江集团2018年仍然大手笔出手拿地。2018年年报显示,滨江集团当期新增土地项目26个,新增土地面积176.93万方,计容建筑面积346.97万方,土地款总额496.43亿元。


2018年年底公司负债总额达到682.38亿。今年3月底,滨江集团负债总额增加至835.17亿,但是滨江集团流动资产为971.5亿元,但是货币资金为124.0亿元,仅占总资产的11.9%,面临着比较大的资金压力。


在融资渠道阻塞的情况下,销售回款成为房企的主要资金来源。但房地产市场在经历2019一季度 “小阳春”后,二季度房地产销售市场呈现持续收紧态势。


国家统计局数据显示,今年6月,全国70个城房价上涨城市数量减少,一二三线城市新房价格同比涨幅均回落。与此同时,2019年1至6月,房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金等多个指标累计同比增速均有所回落。


“房地产市场已接近天花板。” 7月28日,在2019博鳌·21世纪房地产论坛上,全国房地产商会联盟主席顾云昌预测,2019年房地产将开始下行,新房销售额会出现负增长。


“在目前的环境下,中型房企将陷入‘死亡之谷’。因为,这些企业曾在2016年下半年和2017年获取一批高价地。中型房企的商业模式、战略没有比头部房企更加出色。向前走会更加困难,向后退则心不甘。” 北京师范大学金融研究中心主任钟伟在“博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会”上表示。


那在新房销售市场下行及房企融资监管趋严的背景下,高负债的房企如何在规模与速度、利润与平衡的行业下半场竞赛中,冲出重围?对房企而言亦是一种严峻的考验。


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