业委会选聘新物业合法后 [法制聚焦]

2016年10月25日讯，南四环外的美利新世界小区，小区中已不见黑衣保安与居民巡逻队，曾经混乱的小区已经开始重建。而几天前，小区南门外坐着两排黑衣保安。一条欢迎新物业公司进驻小区的横幅下，聚集着十几名业主。十一长假过后，由小区业主大会重新选出的新物业公司准备进入小区，但是现任的应急物业公司山西云馨物业迟迟不撤离小区。多次沟通协调无果后，小区业主雇上百名保安封锁小区，强行驱赶应急物业，接管小区实行自管。山西云馨与业主间的矛盾，也在接管后频频爆发。

美利新世界

此前，小区上一任物业公司世纪美泰发布公告宣布撤出小区后，山西云馨物业公司以应急物业身份进入小区。但是，对于该公司应急物业的身份，许多业主并不认同。

应急物业是怎么回事？应急物业应该怎样产生？该受到哪些约束？如果应急物业不愿撤离又该怎么办？

大兴区旧宫镇，美利新世界小区中共有29栋六层板楼，多名业主在小区中自愿巡逻，以此抵御老物业的“反攻”。“老物业的人冲击小区，发生了冲突，我们只有自己巡逻，保卫我们的家园。”一名业主表示，这样的冲突缘起于小区新老物业的交替。

美利新世界小区业委会委员刘旭（化名）坦言，美利新世界小区自2003年建成以来，由于没有成立小区业委会，小区业主无法对物业企业实施有效的监督和管理，导致小区的物业服务质量每况愈下，业主满意度越来越低。

去年11月16日，在小区治安状况得不到有效监管、安全环境每况愈下的情况下。为维护小区大多数业主利益，阻止小区物业破坏绿化修建停车位，许多业主站出来与物业公司争论。“一名积极的业主，在小区被歹徒打伤，左腿受伤严重。”在刘旭看来，这一事件，彻底唤醒了小区业主。

一个月之后，在小区业主大会会议筹备组核心团队的倡导下，小区治安志愿者巡逻队正式成立。近百名小区业主主动报名参与巡逻，希望为小区的安全做出奉献。刘旭也是巡逻志愿者之一，“业主也开始筹备成立业委会，并一点点地做着工作。”

美利新世界在2016年初成立业主大会选举业主委员会时，原服务企业北京世纪美泰物业管理有限公司于2016年2月23日，发布公告称将撤出小区。

根据《北京市物业项目交接管理办法》京建发【2010】603号第十条第（一）款规定：物业项目交接，物业服务企业提前3个月书面告知全体业主。书面告知后，世纪美泰物业公司继续在小区中服务三个月时间。

今年5月20日，在镇政府小区办的监督下，通过业主大会投票，业主800多票赞成，美利新世界小区业主高票通过业主大会决议。十天后，小区业委会在镇政府成功备案。

过渡接管应急物业身份成疑

4月初，在世纪美泰物业公司撤离小区后，小区物业管理处真空状态，随即山西云馨物业公司以应急物业的身份入驻美利新世界小区。

5月20日，美利新世界首次业主大会于召开，通过了《美利新世界小区管理规约》以及《美利新世界小区业主大会议事规则》。“通过了采用公开招投标方式聘请新的物业公司，选举产生了美利新世界小区业主委员会。”刘旭说，此后业委会委员和业委会顾问开始走访多家物业服务招投标代理公司，咨询招标代理服务事项。经过对服务内容与价格的商议，与一家招投标代理公司签订合同。

旧宫镇政府一名工作人员表示，云馨物业公司为镇政府委派的用来应急和过渡的物业。在业委会聘请新的物业公司后，政府与业委会、应急物业几次协商，但未能达成一致。

美利新世界业委会一名工作人员表示，由于云馨物业管理有限责任公司没有向业委会和全体小区业主出示任何在小区合法合规服务的手续，“在旧宫镇政府指导下依法依规成立的业主委员会是代表全体小区业主的社区自治管理主体，所以美利新世界业主委员依法依规做出的决定对全体业主具有约束力。”

京建发【2010】603号中规定：住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序，物业所在地街道办，乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业。组织应急物业服务前，物业所在街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

“这样的公告始终没有出现在小区里，业主也都不知道具体情况中，应急物业就进驻了小区中。这样这个应急物业的身份便不符合规定，就存在着疑问。”刘旭说，而当选聘了新的物业公司后，云馨物业公司却不愿撤出小区。