房产投资中关于贷款的四个关键认知

为什么工资永远赶不上房价？

房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力，这种杠杆，不是人力可以赶得上的。三成首付，房价涨30%，自有资金回报率就是100%，楼市涨一次，就是普通人十年的工资收入。

现在房价这么高了，还会涨吗？

十几年前我也是这么认为的，后来楼价还是一节节攀升。早年还有很多人看跌，最后涨到他怀疑人生了，房产就是成为了一种信仰或绝望。

千万不要用今天的币值看未来的房价。

北京人均工资6000的时候，房价2万，大家哭着说买不起。现在北京中产的工资3万一个月，房价均价5万6万，房价永远跑在前面。

因为随着币值的变化，将来深圳的人均工资可能三四万一个月了。这么看来，均价10万的房价好像又可以接受了。

问“现在买还是等一等”？本质是想预测未来的房价预期。

可对于刚需而言，长期来看，短期波动没有任何意义。

短期也不可能赚到钱，因为房产的收益来自：

配套规划带来的地价上涨

居民购买力增长

负债的长期贬值

稀缺和高关注度带来的溢价

买入笋度

前三项决定了房产投资根本无法快速看到收益。后两项说明如果你真想买房，请老老实实去扫盘、看房。

那刚需和投资的区别到底是什么？

刚需的核心诉求是「居住幸福」，因此可以牺牲收益、可以承担溢价。

刚需是买来自己住的，投资是买来给别人住或卖给别人获益的，出发点不一样。

投资可以忍受前三五没有地铁、没有配套，反正不是自住。只要三五年后地铁、周围配套逐渐完善，大涨一波就行了。

另外，刚需不是你想住什么样的房子，而是你手里有多少首付预算。

钱多就是你选房子，钱少就是房子选你。

总结下刚需上车的要点：交通至上、面积优先、别想太多、买完搬砖。

如果你下决心买房了，必定涉及到贷款，哪怕你有钱全款买下来，我也建议你贷款买。为什么呢？

全款买一套，还不如把钱分开，贷款买两套，真涨起来，当然是两套赚得多。

这只是粗浅的回答，要回答为什么要贷款买房，必须先搞懂以下四个关键认知。

关于房产贷款的四个关键认知

第一，钱是有价格的

穷人才不敢借钱，富人只问钱的价格。对于富人而言，只要够便宜，多少钱都敢拿。像房贷30年的低利率，属于国家福利，在其他地方你很难拿到跟房贷一样便宜的钱。

很多一直抱怨没钱买房，然后看着买房的人房价飞涨，资产翻倍。却不懂没钱是因为只把工资积累当做全部的积蓄，而没有看到周围其他的钱。当别人用6%的利息向亲朋好友借钱，甚至6-7%的利息做抵押贷款时，人家是调动身边以及社会上所有的钱买房，而只靠工资买房时，当然被远远地甩在了后面。有的人买不起房是因为真没钱，而有的人则是源于不够努力，不够用心。

当你开始学会动用周边的钱时，你会发现，房贷是你能调动的钱中价格最低。社会上的无风险投资，利息也已经达到了5%，而房贷只比这个高一点。

第二、认准购买力本位

2015年你有100万现金，然后你买了银行最高回报的理财产品，收获了5万元的回报。请问，2016你的资产是多少？很多人回答是105万。这个思路就错了，因为2016年的100万，已经不是2015年的100万了。 如果2015年你有100头猪，你拿去投资，然后2016年你有了105头猪，那你的资产增值了。这叫”猪本位”。

如果2015年你有100吨木材，你把它投入做生意，2016年你有了105吨木材，你的资产也增值了，这叫“木本位”。

然而2016年的105万，你拿他去买食物、木材、汽油，付工资，甚至都比不上去年的100万。为什么？因为货币是贬值的，购买力下降了。只有用购买力本位来衡量，才最能反映财富的变化。

也正因为货币的超发，带动所有资产价格往上走，货币的价值往下走。而房地产，正是对冲滥发纸币的最有效手段，我们管这就叫“砖本位”。“砖本位”也不可能永久，但目前看起来，还是比货币靠谱太多。

第三，货币超发

大家看到的是存款利率是2点几，然后房贷利率6点几，就觉得贷款利率高。那你知道通货膨胀么？我国的CPI物价指数看起来不高，但是你算上投资和固定资产的升值，央行对货币的超发不是你所理解的，每年的通货膨胀也远远不是公布的数字。长线算下来，中国这十几年的通货膨胀是14%。 也就是说你拿100万存银行，即使拿到了5%的年化收益（这是无风险投资的一般回报率），那也意味着你每年实际亏掉9%。假如你是个富二代，那么你一定得做到年化14%的增长，财富才能不下降。这其中还不能出现败家子和经营失误，金融危机，这有多难知道么？所以才有富不过三代的说法。

因此，当你用极低的价格拿到钱，买入一二线城市的优质资产，是财富保值升值的最好办法。虽然借300万，最后还给银行500万。但30年后的500万可能连现在的100万购买力都不到。能以6点几的利率拿到钱，光每年的货币贬值速度，早就抵扣掉了那么点利息，本身就是赚的。

第四，房贷是一种资产

房贷，是中国老百姓这辈子能贷到的最大一笔，也是最便宜的一笔钱。以房贷这中6%多一点的利息拿贷款，是政府给你的福利，而且是限制条件使用的。30%首付和70%房贷。这种资产配置是你能达到的最佳的资产组合。没错，房贷也是一种资产。他是基于国家政策上对房贷的支持。如果企业家可以以房贷6%价格拿到贷款，而且能还能拿到超过自己两倍资产的贷款额，他会乐疯的。

因此，人生的第一个500万甚至1000万是比较容易的。当你有了一两百万的资产，你就可以借力从银行贷出超过你资产2倍的钱（首付三成嘛），如果你买的是一线城市或强二线城市的房产，未来一段时间判断，房价上涨依然是大概率事件。那你得到的就不只是你首付款的升值，还有贷款部分的升值。你不实际拥有的贷款也在帮你挣钱，你说它是不是资产？

当你完成了一次循环之后，你的资产翻倍了，但问题是，当你再买房时，你的首付翻倍，那你的贷款也要翻倍，你的收入证明也要翻倍，这就不是可以一直做到的事情了。也许200万的首付，450万的贷款还能做到（收入证明要开到3万），那贷款1000万，甚至2000万呢？绝大多数人这时候就需要专业的指导才能继续买房了。

所以说，以7成贷款来买房，一生中也就那么一两次。这是你资产状况最健康的时刻，也是你资产增值最锋利的时刻，今后再也没有了。

最后来说一个最重要的观念——钱是三维的

在一般人眼里，金钱是一维的，账面上的钱和真实的价值没有分别，今天的钱和明天的钱没有分别，放在这里和放在那里没有分别。当你拥有了这样一种一维的金钱观，其实钱就已经不是你的了。因为即使你什么也不做，钱也是在被别人运用的。存在银行，他是银行的低息揽储，是人家的用来放贷的存款准备金，它幻化成别人的贷款，在楼市上拼杀挣钱，别人正在用你的钱创造财富。

钱是有时间属性——

钱是随着时间的变化而变化的，而购买力本位是衡量钱的价值的唯一标准！你明天的钱比不上今天的钱。所以在时间维度上，我们一定要拿到更早，更多，成本更多的钱。

钱还有空间属性——

钱可以存在于银行、房产、股市都是钱不同的存在空间，从风险性和回报率上都有极大的不同。

钱还有社会性——钱在不同人手中，价值也是不同的。比如潮汕传统老板拿钱投你与马云拿钱投你，钱就不再是一样的钱。因为他们在用自己的声誉和社会资源帮你背书。

我想说的是尽量买一二线城市优质资产，你要是到十八线小县城去库存，然后被套牢，那就和是否贷款没关系了，因为不管贷款不贷款，都是你的钱。

所以你要记住：贷款买房，涨了就是资产；不涨就是你的债务。换言之，你贷款买房，买的房子一定要涨，不然撸一堆贷款回来，房子不涨，最后只能两行泪了。所以，买房一定要买对！

贷款实操，马上行动

任何时候去办一项贷款，您都得弄清楚贷款6大维度：贷款条件，贷款总额，还款期限，还款方式，还款利率，下款时间。不搞清楚6大维度，很容易掉坑借高利贷。

每当贷款经理向您推销时，都要问这6个问题，然后自己计算一下真实利率。

不知还款方式的还款利率，毫无意义。先息后本8%和等额本息8%，两者是完全不同的概念。

很多人买房纠结得最多的是利率上浮的问题，好像利率如果没有优惠，就直接不买了。

而许多人没考虑的是，其实利率上浮的影响，真正用心算一笔影响真的不大，用正常人较长的10年还贷周期来算，上浮5%的利率，相当于总还款基础增长1.1%，是极其微乎的，差不多就是开发商这边多个折扣。

另外一方面，大部分选银行按揭只会直接看利率选择，却忽略了房贷的其他附加配套属性，如加按，装修贷，信用贷，抵押贷，信用卡，赎楼罚息，取证速度等等，这些综合条件是中大型的商业以上所达不到的。

结论，利率不是第一考虑要素，正确的逻辑是：房子涨起来的时候，往往比你多付的利息还高，越等越买不起的。

选按揭银行很简单，放款都还算正常的情况下，流水有没有问题，有问题默认工行农行，没问题去建行中行，短期不考虑赎楼问题选招行，其余的选中小股份制银行，大概就是这么个套路。

房产裂变三个贷款维度：成数，年限，利率。

首先是成数。贷款余额

贷款年限很短，

有很多担保人，共同借款人的，是劣质贷款。需要尽快撇清。

债务优化，高息换低息，高利率上浮+30%的贷款，需要在“大放水”年份，转化为85%折低息贷款。这就是所谓的借低还高。

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