房价“大回调”或将“漫延”全国

最近几年房地产的高歌猛进，让所有持房着雨露均沾，名义财富均是翻倍增长，涌现一大批名义千万富翁甚至亿万富翁。一场游戏一场梦，这场财富盛宴最终获利者只能是那些获利出局者。

而能够获利出局大概也就只有三类人：退休老人高位套现养老，卖房离开或极小比例卖房救急他用者，绝大部分人都还是套在这个圈子不停折腾：单房换双间，两房换三房，三房换复式，复式换别墅，学区房换学位房，彼此玩接龙游戏，局外人门票攒足进局继续接龙。

名义财富终究是名义，只要你陷入这个接龙游戏，无法抽身，泡沫吹再大终究归于破灭，最终结局也就是一个财富数字游戏罢了。

过度负债，高杠杆最终结局都一样，那就是崩盘。从荷兰1636年郁金香花球茎投机泡沫算起，近400年历史里，资本主义世界大大小小泡沫破灭无不印证，泡沫破灭整个过程会出现费雪死亡通缩螺旋：大量房产投机者被迫债务清偿，廉价抛售，引起流通速度下降，进一步导致房产价格暴跌，导致投机者真实债务水平上升，信心丧失殆尽，然后又开始恢复，从而又开始一轮新的经济周期。

这些年，房产的财富效应让大家形成了路径依赖，人们对房价“只涨不跌”的神话深信不疑。但随着泡沫膨胀的恶化、民众收入预期的下降，杠杆率的降低等因素。高房价肯定是不可持续的，而一旦房地产出现问题对经济的影响远甚于股市。楼市“黑天鹅”事件啥时候发生，我们无法确定。

房价过高使首付提高和月按揭还款增加，挑战着“接盘侠”们的支付能力。随着中国经济增速压力加大，现如今各行业都不景气，职工收入增速预期也在放缓。在这样的背景下，改善型、投资性购房需求会受到进一步遏制。

在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。

经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……这种场景与当初的日本是不是再相似不过？