一线城市房价跌2万以内 一线城市二手房价全部下跌

作者：川渝君

年初“黑天鹅事件”对房价的影响正在体现。

中国房地产协会主办的全国房价行情数据显示，有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。

不过，房价下跌的城市比例不高，但具有象征意义的四大一线城市北上广深3月份二手房价全部下跌。

一“跌”激起千层浪！

有人说，楼市风暴来了。

还有人说，预期的报复性涨价没来，下跌声却成片，莫非楼市的拐点来了？

到底该如何看待一线城市二手房价的全部下跌，到底何时才是买房的好时机？

且听川渝君慢慢道来。

冰封之下

暗流涌动

从成交数据看，2、3月份二手房市场的确不乐观。

2月份整个房地产市场低迷到极点，迎来房地产市场兴起以来第一个真正意义上的“冰封期”。

人口盘子越大、流动量越多的城市，辖内小区基本上都实行了全封闭式管理，线下带人看房完全行不通。

像川渝君居住的小区，任何人进入小区，都必须展示五色卡，测量体温，非本小区人员，一律严禁进入，除非你持有特殊通行证。

在这种情况下，中介带客看房是不现实的。

而房主接待看客，同样面临多重压力：家人感染了怎么办？若因为来客看房，导致小区人员感染，这个责任担不起。

为了减少不必要的麻烦，多数房主选择了无奈的等待。

所以，2月份整个二手房市场交易处于停滞状态，反正房子不能交易，过户窗口也不开，挂着就挂着，价格调整也没有意义。

在这种情况下，2月份二手房的行情其实是在延续1月份的行情，而1月份又挂了一个春节（1月24日~1月31日放假），如此一转换，2月份实际上可能延续的是去年的行情。

不可否认，当下科技十分发达，可以VR看房，一些着急的房主通过科技渠道把房屋卖出去了。

川渝君有几位朋友是做房产中介的，其中一位还是一家大型房屋中介的门店店长，据这位朋友透露，他们店通过VR视频看房，做成了几单生意。

当然，多数生意虽然没有直接去不动产权登记中心过户，但买卖双方通过中介以及第三方金融机构的担保，已经产生了实际交易。

一边是房主要卖，一边是买家要买，双方一拍即合，岂有拒绝生意的道理？！

涌动之中

卖方被动

在形势万分紧张的情况下，仍然义无反顾的卖房，原因不外乎一个：缺钱！

既然你缺钱，有求于我，中介自然会站在利于做成生意的一边，也就是买方市场。

非常时期，买家难寻，再加上暂时过不了户，这么多不利因素摆在房主面前，房主自然要放下身段，下调价格。

于是，

一单价格下跌了的二手房交易在线下成功签约，生意牢牢锁定，只是未过户而已。

真正到了3月份，在不动产权登记中心进行的，不过是生米已经煮成熟饭的程序补办罢了。

还有一个非常残酷的事实是，着急卖房变现的房主，通常都会选择拿得出现金的买家，那些需要漫长贷款才能产生交易的买家，通常是远水不解近渴，不能救急。

而这，恰恰十分利于买家市场，肆无忌惮的杀价是免不了的。

于是，一单单二手房买卖，谈在2月，易在3月，反映到二手房的整个行情上，就是3月份的成交价格下跌了。

根据实际经验，一个地方经济越发达，“谈2易3”的生意就越多，因为经济越发达，做生意的人越多，市场上更容易出现资金链断裂。

川渝君就认识一位从事餐饮生意的老板，大大小小门店几十家，2月份门店分文不挣，3月份门店陆续开张，实际状况是，复工越多，亏得越多。

生意不能倒，到去凑钱，实在没法，这位老板处置了一套3房型的房产。

由于情急，价格自然走低。

当然，二手房市场盘子巨大，房主动辄以万计，不可能家家卖房都是急需现金，可以肯定的是，急需现金而低价处理房产的交易，实实在在拉低了3月份整个二手房的交易价格。

川渝君留意到，3月份一线城市二手房价格虽然总体下跌，但并不是每一单生意、每一个区域都在下跌，相反，有些区域的二手房价格其实是在上涨。

以北京为例，贝壳研究院数据显示，3月北京二手房成交均价为56137元/平方米，相比1月下跌5.2%，同比下跌8.6%。

从区域看，西城区房价依然在涨，同比上涨3.3%。

另据丁祖昱评楼市调研，由于招聘减少、务工延迟，加上收入受到影响，超过3成的底层刚需或放弃购房计划，这也是拉低3月份二手房价格的因素之一。

何时下手

要踩节奏

那么，到底何时下手买房好呢？

川渝君从如下三个方面予以分析。

其一，降息、降准如约而至，购房的窗口期开启！

央行4月3日宣布，下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。

不仅如此，央行决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。

央行此举目的在于为支持实体经济发展，促进加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资成本，但是，从过往经验看，央行降息，也会把利好传导给房地产市场。

具体到购房层面，降准释放的资金让银行的资金面变得充裕，对于购房者按揭来说可以相对获得稳定的信贷价格，这会刺激银行给予购房者一些购房利率优惠。

而川渝君了解到，前段时间包括工行在内的多家银行已经针对中小微企业主开启年息为3.85%的经营性贷款（工行的叫e抵快贷），金额最高者可达500万。

这些贷款虽然明确要求不能流入房地产，但钱真到了企业主手中，难保不变换花样拿去购置房产。

不管是哪种贷款，目前，

这些贷款正准备或者已经在放出的路上，在它们尚未大量流入房地产市场之前，即，在这个传导期内，你下手买房，不会撞到高价。

通常，这个传导期不会持续太久，也许就一两个月，请不要踩错了央妈的节奏。

其二，市场观望的窗口期已经持续一段时间，留给购房者继续观望的时间不多了。

北京链家研究院数据显示，在客源端方面，前期积累的刚需释放推动了市场快速恢复。3月北京链家新增客源量环比增加102.3%，同比去年小阳春增加22.6%，当前客源量已经超过“黑天鹅事件”前的正常水平，达到2017年调控以来的高点。

贝壳研究院数据显示，3月份二手成交量，长三角地区已经恢复到去年12月份的139%，成渝的确已经恢复到去年12月份的98%，大湾区和京津冀也分别达到了94%和62%。

川渝君认为，当下二手房的市场行情利于购房者，但是，这个利于买方市场的窗口期不会太长，如果央妈一刺激，想必价格和成交量都会增长，市场不可能一直呈下滑曲线，而会出现V型反转。

其三，从操作难易层面看，随着各大小区陆续解封，不论是对房东还是购房者，都是机会。

看房的人越多，心理价位就越有可能拉升。

不管你信不信，想必大大小小的中介已经磨刀霍霍，恨不能拉高价格多宰点你的肉。

而房主，自然对此乐观其成。

综上，如果你确实需要购房，是该开始看房了，尤其是关注二手房的，错过了这个档口，就很难遇到更低的价格区间了。

小结

不要听人说一线城市二手房价全部下跌，你就躺下身来宽心睡觉，其实，机会稍纵即逝。

更重要的是，数据多是滞后的，市场变化则迅速得多。

数据自出来之时，市场就可能因之躁动起来。

一句话：别被一时的走势迷惑，进而耽误了你的买房大计。

最后，川渝君送给大家几个心得：

1.总是担心未来房价会大涨，就盲目买房，这是不可取的。

2.总是盼着房价大跌，非要房价大跌了才下手，这是永远都不可能买到合适房子的。

3.买房时，选好城市，选好地段，如果条件允许，再选好配套，如此买下的房子，不管市场再怎么变化，就是全国出现跌幅，你就是亏，也亏得心甘情愿，不会有遗憾。

4.如果你钱多，想保值，根据上一点选房规则，置办房产其实是个不错的选择，古今中外概莫如此。

END

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