贾康 马云、王健林与任正非的看法一致

未来5

年抓紧“买房”还是“卖房”，3

大“拐点”出现，马云、王健林与任正非的看法一致，应该说是“摆明了”。

随着生活逐步恢复正常，人们除了把注意力倾注在工作上，房子问题也是一个绕不过去的话题。根据21世纪经济报道，根据统计部门的数据显示，一季度全国商品房销售面积同比去年出现了较大幅度下降，但有一个变化是，3月份的降幅相比前两个月收窄，相当于去年同期的85.4%，换句话说，全国商品房市场交易量已经恢复到8成以上。从媒体的报道来看，其中不乏一些热点城市出现销售火热情况，在这样的状态下，一些媒体或者专家喊出了“抄底”楼市的口号。这个时候，人们就有些迷糊了，没买房的人担心房价又涨了更买不起，买了房的人也顾虑会不会是昙花一现，持有多套房的人也有自己的考虑，要不要趁这个时候处理一些房子，而对于那些准备置换的业主来说，到底是“先卖还是先买”，这是他们纠结的问题。

这两天就有一位笔者的小学同学向询问，他目前在深圳，早期买的一套房子市值1500W+，他现在考虑要不要回武汉发展，如果把深圳的房子卖掉，然后在武汉花300-500W都能买一套不错的房子，剩下的1000W足可以做很多事，他现在担心的是万一前者的潜力更大，那岂不吃亏了？无独有偶，另一位持有几套房的朋友也问我，这个房地产到底是一个什么趋势，要不要变现两套，在他看来，万一征税，会不会出现抛售情况。凡此种种，大家无非担忧的是未来房价的一个趋势。如果说普通人看不懂市场走向，那么，我们不妨来看看那些见多识广的商业大佬是如何看待这一问题的。

就未来房地产市场，马云、王健林与任正非的看法一致

此前有媒体报道，李嘉诚近6年来未在内地摘取一块土地，大家看到的尽是“卖卖卖”，去年还把大连的一个地产项目转掉了，对于李嘉诚这样精明的商人来说，其做法确实让业界浮想联翩。而同做过华人首富的王健林，自2017年就宣布彻底退出房地产，用业内的话说，他带领万达抛弃了钢筋混泥土的肉身，留下了轻资产的灵魂。两位曾经的世界华人首富对待房地产的态度表明，他们并不看好未来的房子。长期如此，短期又如何呢？马云、王健林与任正非的看法基本一致。

早在2017年时，马云在公开场合就表示“未来8年房价如葱”，现在过去3年，虽然大家没看到房价出现大幅下降，但整体上已经处于一个平稳状态，在房地产快速发展的二十多年里，像这么长时间稳定确实不曾多见，而且诸如玉门、鹤岗、乳山等地出现的低价房，一些房子甚至几万块都能买到一套，这更是让人们看到了房价回归的希望。接下来还有5年的时间，相信不少人也在期待验证马云的预测。

而王健林领导的万达曾作为国内商业地产的龙头老大，他对房地产市场的熟悉程度无疑最有发言权。王健林早在北京青年报2012年发表的题为《王健林：希望万达2020年来自房地产收入低于50%》中就说到：“没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展”。从王健林后来的举措来看，基本上也是说到做到。我们大概算一下，从改革开放至今，我们的房地产已经超过40年发展史。很显然，在王健林看来，房地产已经过了高峰期，要想在房地产赚大钱的机会越来越小。

无独有偶，华为创始人任正非则比较含蓄委婉地表达了类似看法，而且不止一次吐槽房地产或者房价，根据每日经济新闻报道，任正非在回应“总部搬离深圳”的传闻时说到，“深圳房地产太多了，没有大块工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的发展空间”。而任正非还告诫过年轻人，挣了钱要投入，投入不是买房，而是要学习充电。很显然，任正非对房地产过多挤压实体企业表达了无奈，同时也并不看好买房，在他看来，学习知识和技能远比买房更值得。

由此可知，无论互联网大佬马云，还是开发商大佬王健林，抑或是科技大佬任正非，都对未来房地产的看法表达了类似看法，那就是随着时间推移，房地产不可能再高速增长，想要在房子上赚钱也越来越困难。为什么大佬们不约而同地不看好房地产？以下3点或给我们答案，应该说是“摆明了”。

房地产3大“拐点”出现

1.

政策“拐点”

一方面，房地产正式作为国民经济支柱产业的时间是在2003年，此后房地产一路保持高速增长，关联上百个行业，对GDP的增长具有举足轻重的作用，有数据说超过了20%。不过，中国社科院在《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中提出，2018年中国房地产对经济的贡献出现了“由正转负”的拐点。为此，2019年来，国家在多次重大会议上提及“房住不炒”，特别是“不用房地产短期刺激经济发展”的提出，正式扭转了房地产一家独大地位。我们可以看到，本次楼市调控时间持续3年以上，时长创造历史，即使在经济受到这次突发事件影响，国家也并未有任何要放松调控的意思，部分地方试图打擦边球，刺激楼市需求端，但均很快收回，国家对楼市的态度不言自明，由此可知，房地产必须在规则下运行，政策“拐点”下，健康发展才是目标。

另一方面，住房迎来“二次变革”。房地产快速发展，在过去更多的是商品房快速发展，而住房保障体系发展缓慢。但这一切已迎来改变，如在深圳公布的住房规划中，2018年到2035年将建造170万套住房，其中人才房占比20%，安居型商品房占20%，公共租赁房占20%，其他40%才是我们常见的商品房，不到整个数量的一半。其实，不仅是深圳，国家这些年一直在加大保障住房体系建设，新修订的“土地法”从2020年1月1日开始施行，扫清了集体建设用地入市最后一道法律障碍，随着大量集体土地上市后，对平抑住房租赁市场租金以及分流住房需求都将发挥应有作用。此外，国家在多城试点共有产权住房的经验越来越成熟，全面推广只待时日。正如住建政策研究中心主任秦虹所言，未来住房市场将形成多主体供应，商品房市场一家独大的局面将渐行渐远。

再一方面，就是大家关注的房产税。按照发达国家经验，房产税是房地产下半场的重要内容，从这个角度看，房产税，甚至空置税征收，不过是早晚的事，经济学家、原国家财政官员贾康在去年11月份就建议，希望最快3年内启动房地产税。

2.

需求“拐点”

一是人口拐点到来。截至到2019年末，我国城市化率为60.60%，城市化速度趋缓是必然，这意味着新增的城市人口将越来越少，这几年平均每年1500万-1700万的进城人口自然不会持续，过几年可能就在1000万以下了。此外，我们的新生人口呈现一个下降趋势，虽然人口还在正增长，但净人口增长数量越来越小，按照社科院报告此前预计，人口负增长可能在2027年到来，但那是建立在1.6的总和生育率基础上，如果低于此值，人口负增长还会提前。此外，不断的老龄化因素还要抵消相当一部分住房需求。综合看，住房需求将由此前快速增长进入到逐步下降的过程。

3.

货币“拐点”

谈房地产市场，不得忽略货币供应M2这个因素。当央行公布了2020年第一季度M2增速10.1%的数据后，这是时隔3年后M2再次双位数增长，炒房客开始乐了，认为房价可能又要全面上涨了。但我们知道，从过往经济发展增速和M2的关系来看，这二者一直保持着高度的一致性，随着经济增长进入“L”型，M2势必降速，与经济增速保持同步调，这次M2增速重返两位数有国际、国内的特殊因素，不具有持续性，长期看来，M2的增速还是会保持一贯的下降。正如经济专家黄奇帆所言，未来10几年M2增速大抵等于GDP增速+物价指数。

从以上3大“拐点”现象来看，此前支撑房价不断上涨的因素正在逐步削弱。

鉴于此，未来5

年该选择“买房”还是“卖房”呢？

通过上面的分析可知，客观因素决定了暴涨难看到，当然，在政策加持下，大跌也不容易，我国未来的房地产市场大概率会保持一个健康平稳的发展态势。对于我们楼市中各个主体来说，应看清大势，顺势而为。

对刚需而言，楼市平稳意味着什么时候买房都不会有大问题，根据自己的经济条件以及需求来即可；对于房产持有数量多的群体来说，因人们对优质住房的需求和房产税预期的存在，应保留优质房产（如地段、物业、品质好的住房），把“3无”房子置换出去，总体做到房子“宜精不宜多”；对于保值增值为目标的购房者来说，因城市楼市分化原因，人口净流出、城市资金总量小的城市尽量回避，尽量选择高等级城市，或者大城市群、大都市圈的卫星城，进退相对从容些。

学习更多房产知识，欢迎关注本号