作者：dations
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时间： 2019-04-17 03:06:55 评论(2007年，《物权法》正式通过，土地、楼市暴涨。43岁的郁亮放言，房地产行业“资本时代”的大幕刚刚拉开。
12年后，面对屡屡出现的万科物业IPO传闻，郁亮则在台上巧妙回应，“我怕资本市场把物业引导坏了”。
“资本”从无对错，要看握住它的那只手伸向何方。
撰文/ 缪凌云
编辑/ 黄柯杰
近日，彭博报道称，万科物业或会在明年进行IPO。
其援引知情人士透露，万科正考虑推动物业管理业务上市，目前已经与可能聘用的顾问讨论股票发售交易，筹资规模可能高达10亿美元。
万科物业则在第一时间否认了这则消息，称暂时没有上市计划。
01
拆分四年求上市
万科物业拆分上市并非空穴来风。
2015年前后，房地产公司拆分物业版块独立上市成为行业新趋势。
中海物业、中奥到家、绿城服务、彩生活四家企业相继登陆港股，两年后，碧桂园服务也成功上市。
2015年万科中期业绩报告会，物业版块拟被拆分上市的消息同样得到确认，拆分工作同步进行。
一方面，从仅服务于万科自身楼盘项目向市场化转变。
2015年5月，万科物业与金隅集团在南京达成合作，由万科物业输出人员、体系和管控标准，为金隅旗下项目提供服务。这是万科物业首次服务于非万科的项目。
另一方面，从业务划分、股权结构、人员结构等层次全面落实拆分工作。
2016年9月，万科集团副总裁、万科物业掌舵者朱保全透露，万科物业与万科集团已经完成业务分拆。
如此背景下，万科物业正式启动上市的消息每隔一段时间都会传出一次。2017年58集团及博裕投资入主万科物业，更被视为后者上市的铺垫。
对于这些传言，官方全部予以否认，2018年底，原万科总裁郁亮甚至表示，自己特意让物业与资本市场保持距离，“怕资本市场把物业引导坏了”。
郁亮认为，万科物业有机会达到千亿市值，它具备了基础和实力之后，再谈上市问题会好一些。
02
并购推动快速扩张
从数据来看，万科物业的确处于行业前列。
2018年，万科物业合同面积达5.3亿平方米，仅次于彩生活的5.5亿平方米，位列行业第二；营业收入97.96亿元，同比增长33%，超过第二位中海物业30亿元；员工人数也从2015年的3.4万增至2018年的8万。
朱保全还曾透露，集团年报中的营收数据已经扣除了万科物业为集团所服务的费用，因此实际营收数据更高。
万科物业能够取得如此高速的发展，并购扩张恰恰是重要路径之一。自2018年以来，万科物业合计收购物业管理公司超过30家。
对于这些数据，很多万科物业的业主却难以感知。高速发展带来靓丽财报的同时，带来了很多服务质量问题。
2019年4月14日，有业主在新浪“黑猫投诉”平台发文，称辽宁鞍山万科惠斯勒小镇物业安全管理存在巨大漏洞，绿化弃管、绿地变菜地、树木遭砍伐严重；同时一层护坡围栏被拆除，电网形同虚设，不法分子很容易通过攀爬进入小区内部行窃，安全隐患严重且多次投诉未果。
无独有偶，2018年末，网络上出现一篇名为《九问万科物业，谁给你鼻孔朝天当大爷的权利？》的文章，直指太原万科城物业随便检查业务汽车后备箱、没收业主门禁卡、园区管理不负责任等诸多问题。
除此之外，近年来，深圳、成都、苏州、北京等多地万科物业都存在各种乱象。
03
“万科特色”管理乱象
万科物业另一个让业主困扰的行为是涨价。
随着经济的发展，物业费上涨本是普遍且正常的行业现象，万科物业却常常出现“先斩后奏”的行为，给业主和自己都带来了不小的困扰。
例如2018年11月，有芜湖万科城业主撰写文章称，万科物业发布涨价公告，要将高层物业费从1.9元/平上调至2.43元/平，上调幅度近三成。如不接受，则需要同意授权业主委员会10万以内款项决策权，两项都不接受则视为弃权。
风云地产界（微信公号：fydcj888）注意到，芜湖地区恒大、苏宁等知名物业高层物业服务皆不超过1.6元/平。
软暴力涨价的行为遭到了业主强力反弹，在政府部门介入下，万科物业最终放弃涨价。
更让人难以想象的是，为了顺利涨价，万科物业竟然屡次被投诉伪造业主投票结果。
2018年8月，大连万科城市花园就物业费涨价进行业务投票，结果显示超半数业主同意涨价。业主两次自发组织的网上投票结果却显示，反对物业费涨价的业务均超过90%。
上图截自北方网“政民零距离”栏目
同年3月，杭州良渚文化村白鹭郡南万科物业提价过程出现贿选；9月，天津滨海新城万科物业同样被业主投诉伪造投票结果。依旧是在政府部门的介入下，才得到顺利解决；2017年7月，东莞万科运河东1号物业违规操纵投票被投诉......
这些或许只是问题的冰山一角，更多情况下，势单力薄的业务会选择“退一步海阔天空”。
服务质量得不到保证的同时，千方百计提高物业费。
万科物业在交出一份亮眼的财报之前，是否应该先交给业主们更多满意的答卷，才“好一些”。
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