作者：dations
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时间： 2019-04-19 11:15:37 评论(我想肯定的一点是：
站在长周期里看，核心城市的房产仍然是我们不得不去选择的重要投资和配置渠道。
而我的忧虑，来自于更大空间和更短周期里的焦虑和躁动。
这种焦虑和躁动，正如黑暗里的一条蛇，吞噬着所有。
1
不妨，我们先从一个项目开始吧——
• 它位于世界第二大经济体，是东北亚经济圈的重要节点城市，同时也在远东第一层级的经济辐射圈内。
• 过去的十年，该经济体内部的房产涨幅高达2500%，是全世界涨幅最高、最稳定的资产。
• 项目所在的城市，1个小时可直达东北亚经济圈的重点城市，3个小时可直达远东经济圈和东北亚经济圈的核心城市，2个小时民航直飞通勤圈可以直达首尔、东京等国际城市。
• 整个城市的人口总量，接近德国第三大城市慕尼黑，超过加拿大首都，是哥本哈根的近2倍，是冰岛整个国家人口的3倍，这是一个拥有庞大人口基础的超大型城市。
• 整个城市的经济增速，在过去两年均超过5%，其中2017年的增速超过7%。其增速，不仅远超老牌的欧美国家，而且超过东南亚的泰国、越南。
• 该项目位于城市的中央居住区（CLD），1km范围内学校、医院、交通枢纽站等诸多配套齐备，10分钟车程范围内拥有多个购物中心和大型体育场。
• 值得一提的是，城市和项目周边还拥有1个国家级森林公园和1个原始森林公园，夏季最高气温不超过25℃，周边拥有多个国际标准滑雪场和一个五星级度假集群，这是一个能把自住和度假做到完美融合优质房产标的。
• 更重要的是，该城市的房价仅是同等人口总量和同等经济增速城市的1/70。
目前该经济体新一轮的货币政策和大基建已经启动，经济转型正在路上。
稳健的政策和货币环境、高速的经济发展、充足的人口支撑、成熟的配套体系、优渥的生态环境、巨额的房价价差……
大涨就在眼前！这是普通人捕捉行情的最好机会，此时最好的行动就是，不错过！
让我们怀着激动地心情解开这片“奶与蜜之地”的面纱——
Welcom to HeGang of HeiLongJiang。
2万一套房，轻松暴击不是梦，搏一搏，单车变摩托。
鹤岗的城市落幕，只需换个角度就变成一颗新星的升起。
魔幻么？
过往的楼市，我们就是这么一路玩儿过来的。
2
上周末，我在一个中部省会城市的新区踩盘，晚上8点半，我穿城而过返回市区。
道路两旁，大量的住宅黑漆漆的一片，只有点滴灯光沉浸在夜空中，孤独而落寞。高高矗立的写字楼，已经沉寂将近两年，少有企业入驻。
大量的街铺被空置，集中式商业的开业一拖再拖，如今室外的电梯，已经落满灰尘。
回想5年前，该新城走的也是CLD的路子。
是城市南拓的重要节点；是主城商圈的第一辐射圈；1个小时直达CBD核心区；三个滨河公园环绕，要插上写字楼，有响当当的企业签约；还要搞上两个集中商业，引入多家商业航母企业……
5年后，这里是住满100万人的活力新城！
环绕城市一圈，有不下7个类似的活力新城，按照他们的规划，要一共填满700万人口。
遗憾的是，这个城市只有1000万的常住人口。
新城再建下去，可能整个城市的人口都不够用了。
全国一共有多少个新区？
上百个？上千个？上万个？10万个？从来没有人去计算过，或者是算不清。
单单是获批的国家级新区就有19个。
其中还不包括正在报批的，武汉长江新区、合肥滨湖新区、郑州郑东新区，南宁五象新区……
真正已经做起来，其成熟度能媲美主城的能有几个？
浦东算个一个，滨海新区的泰达板块算一个，郑东新区和两江新区的核心区也勉强算一个。
而这些成熟区有一个共同的特征：
接近10年，甚至10年以上的成熟期。
最核心的原因就是：人的增长速度，远低于城市新区的扩张速度。
但是，这也无法阻止这些新区，都成为整个城市里房价涨幅最高的板块。
未来楼市，我忧虑的是：
我们从房价角度出发，可能过高的估计了人口流入的增速。
2
上一周，我看到两组数据。
• 3月份，深圳公寓的成交量环比上涨222%；
• 2018年，深圳公寓的成交量已经占深圳商品房总成交的1/3，深圳每卖出去3套商品房，就有一套是公寓；
• 过去的3个月，珠海市场上接近1/5的成交都是公寓产品贡献的。
你以为我要开黑那些抢公寓的客户，都是小白，脑子进水了？
错错错！
我想谈谈：这么多的公寓都是从哪来的？
这些公寓，大量是从前海、南山、福田、横琴等等一系列的写字楼里，“商改住”而来。
换句话说，这些宇宙级的总部集群里，有大量的写字楼被拆分成公寓销售出去了。
这件事情就有意思了——
前海和横琴之中，乃至周边的住宅投资客，以为自己靠着的是宇宙级的500强企业集群；
前海和横琴之中，乃至周边的公寓投资客，也以为自己靠着的是宇宙级的500强企业集群；
结果，这个500强企业集群把自己拆成了一套套的小公寓，卖给了所有的投资客。
该来的企业没有来，该来的高收入人口没有来，却招来了一群小炒家。
此时，肯定有人要破口大骂：太不要脸了！怎么能这么收割我们？怎么还带直接“薅根儿”的？
但是，导致这种结果的原因是什么？可能很少有人思考过。
深圳福田中心崛起的时候，恰恰就是罗湖的老写字楼频现空置的时候；深圳南山中心崛起的时候，也恰恰就是福田大量的超高层写字楼整层空置的时候；郑州郑东新区商务内外环崛起的时候，刚刚就是郑州经三路、花园路办公聚集区大量空置的时候……
是否存在这么一种可能：
真的没有那么多牛逼企业像野草一般批量丛生，还是那一帮人，不过是从这里搬到了那里！
不怪它们商改住，只怪牛逼的企业太少，生长的太慢。
未来楼市，我忧虑的是：
我们从房价角度出发，可能过高的估计了产业的增速。
4
3个月前，公布了我们2018年的城镇化水平——
59.58%，比2017提高了1.06个百分点。
讲道理，真的是一个值得庆贺的数字。
距离我们2030年70%的城镇化目标，又迈进了坚实的一步。
与此同时，距离城镇化的瓶颈，又近了一步。
这是世界一些典型城市的城镇化率对比图——
我们发现，70%之前都是迅猛发展，70%之后就快速进入瓶颈期，80%之后就基本缓速，甚至凝滞。
70%的城镇化率就是一条瓶颈线，碰到了就放缓了。
根据我们的目标计划，我们的城镇化，可能只有10年左右的飞速增长期。
有意思的是，我们与此同时还在疯狂建设成熟周期在10年以上，甚至15年以上的各种新区，并把房价怼上天。
有没有一种可能：10年之后，我们的城镇化已经进入瓶颈期，而我们的新城却还没有成熟。
城镇化的收缩，必然带来新城市人口流入的收缩。
没有人口填充的城市是什么样子？鹤岗给了我们一个完美的样本。
未来楼市，我忧虑的是：
我们从房价角度出发，可能乐观的估计了城镇化红利的雪坡。
5
自古都说，货币是楼市的滋养沃土。
过去几天，一季度的各项经济数据连续发布。
工业增加值增速6.5%，远超预期的5.6%；固定资产投资增速6.3%，达到预期水平；社会消费品零售总额增速8.3%，也达到预期水平；一季度经济总量增速6.4%，超过预期水平……
经济数据的解读中，主流媒体用了一个词“形势企稳”。
相比较而言，央行的用词更加乐观。
去年4季度，对于经济的表述是“保持平稳”，今年1季度，对经济的表述是“健康发展”；
去年4季度，对于环境的表述是“面临更加严峻的挑战”，今年1季度，对环境的表述是“不确定因素比较多”。
在预期目标完成之后，大家的语气之中多了一丝轻松和沉稳。
经济企稳了，那么对于货币政策就更加理性了。
此前，对于财政和货币政策的描述是“更加积极的财政政策”和“保持合理增长”。
但是，数据企稳之后，对于货币政策的描述变成了——
“广义货币M2和社会融资规模增速要与GDP名义增速相匹配”
按照2019年的GDP实际增速目标，再把2%-3%通胀预期考量进去，参照上面这条货币政策的红线：
今年的货币增速预计会控制在9%-9.5%。
而一次资产暴击需要的货币增速是多少？
2009-2010年大涨行情之时，M2增速17.8%、27.68%、19.7%；2015-2016年大涨行情之时，M2增速12.2%、13.3%、11.3%。
如今的9%的货币增速，显然无法给大涨行情提供一个充足的货币基础。
未来楼市，我忧虑的是：
我们从短周期角度出发，可能乐观的估计了货币增速峰值的到来。
6
你以为，我对于楼市的忧虑只是：
可能乐观估计新人口的流入增速，产业的增速，城镇化红利的雪坡，货币的增速……
错！错！错！
我对未来楼市的最大忧虑在于：
即便楼市被不断的乐观高估，不动产仍然是“我们不得不去选择的重要投资和配置渠道”。
因为在其他投资领域里，被高估的泡沫要远超不动产。
好在，好在，好在——
毕竟还有10年的急速城镇化红利雪坡；毕竟我们还有10多年的时间可以谨慎的折腾；毕竟我们至少还有三轮以上的周期红利。
即便要浪、要折腾，也要恪守规律，回归居住本身，回归城市本身——
这两年刚刚成立、一片空白的新区，大概率都是坑；
可能你还未成熟，而城镇化的红利已经到达瓶颈；
10年内都没有人口导入，都无法产生租金收益的房产，大概率都是垃圾；
地铁规划在5年期规划里都看不到的远郊，大概率都是炮灰；
至今仍在建设，没有一个企业入驻的就业CBD，大概率结果都不会太好。
“HeGang of HeiLongJiang”，剥除了东北亚经济圈、远东辐射圈、CLD、国家森林公园之后，还剩下什么；我们的房地产剥除一切被乐观高估的因素，又剩下什么？
不过就是一套满足居住的房子罢了！而没人住的房子，统统都是垃圾！
要我说，鹤岗2万一套的房子，还是贵了。
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