房产投资，是馅饼还是陷阱？

​​任何一句话，在说出口的时候，都有其当时的环境，包括面对的人、事情的原委、时代背景、认知水准、现场氛围等等，就如现在，如果有人去鹤岗投资买房，了解房产的人都会说他傻，但放到十五年前，在那里买房是多么天经地义的事情啊。

时间在流逝，人类在发展，不同的阶段，需要集中资源做的事情是不一样的。在七十年代，自行车、手表和缝纫机，有了这三大件，那娶媳妇的时候是相当有面子的，不怕没媳妇。

到了80年代，在家庭建设上，开始向电气化迈进，追求的“三大件”又变成了电视、冰箱、洗衣机，即使只能看看黑白色的泛着雪花的西游记，也是非常幸福的事情了。

到了现在，房子、车子和票子成了普遍的追求，在城市里没套房子，你看看有媒婆上门说亲不。更不用说不少小姑娘是自备房产了，婚姻更像是两个公司在谈怎么合并。

虽然我现在也不觉得电视、冰箱、洗衣机是多么珍贵的物品，但可以去问问老一辈人，他们当时为了获得三大件，付出了多大的努力？

写了这么多的废话，只是要告诉你，时代在变化，不要用以前的眼光看明天的房产投资。

一、认清现实，不是谁都能在房产投资上挣到钱的

你有没有想过，即使是在全国房价普涨的年代，即使位于房价普涨的城市，也不是谁都能在房产上挣到钱的。

有位网友，在部队里一直做到了中校，后来丫头要上小学了，就转业去保定了，在就业安置选择时，没有去被安排的SWXCB工作，而是选择了自主择业。这样既能一直保留国家发放的8千元/月的工资直到退休，自己还能再另外工作挣一份钱，综合下来每月能够挣到一万三左右，在保定也是高收入了，是不是很羡慕？

他是从1998年开始考上军校，到2016年转业，从伍18年，最好的青春年华奉献给国家了。转业之后，看上去待遇很不错，但是在部队时期，老婆孩子都跟着在部队住，所以基本上与社会脱节了，思维模式跟不上这个变幻莫测的时代。

当时部队上是管吃管住的，这些年也攒了不少钱，在转业去保定之前，就已经在保定最好的学校旁边买了套小产权的房子，五十多平的一室一厅。

这第一步买房，虽然没有考虑好房子的大小，但也不算错误，用来自住，孩子上学是非常方便的。不过第二步就错的有些厉害了，因为在他们2016年投资了一套小产权，位置上非常有噱头，号称离着雄安新区很近（实际上离着保定市区较远）。后来孩子渐渐长大了，一室一厅住着实在太挤了，想换个大点的房子吧，投资的那套小产权房，位置偏僻，自己没办法搬过去住，也不能进行抵押贷款，出租出售也不容易，就这样被套住了，没有跟上时代的步伐吃了闷亏。

从2014年保定传出副都的消息，到2017年4月1日成立雄安新区，在这期间从保定买了房子的，想亏钱是很不容易的，但想把钱挣到手也不轻松，因为雄安新区成立一个多月之后，保定开始了非常严格的限购，甚至在其土地拍卖中，全国首次出现了“十年限售”。雄安新区成立后，从北京跑去保定投资房产的人，都被套住了，基本上没人能跑掉。

房产投资，涉及到区位分析、政策分析、规划分析、人口分析、法律风险等等方方面面，不做好功课，或没有找到对的人（好些销售是问无不答，而且回答的是真诚的答案，但由于你的知识量有限，很难把关键问题都问到），等待你的，很有可能并不是馅饼，而是陷阱！

二、投资房产，投资的到底是什么？

十年之前，问问大家想把钱放在什么地方，半数的人会回答存银行，然后还有投资股票、投资到保险等。现在，你去大街上问问，有钱了想投到什么地方，八成以上的人会回答房产。

房产投资为什么会这么受欢迎呢？一、房产是自己看得见、摸得着的投资，心里踏实，也觉得比较安全；二、许多人把买房看成是一生中要完成的大事之一，毕竟安居乐业是人们所向往的；三、房产具备保值功能以及稳健的增值功能。

现在“房住不炒”，房产想跑赢通货膨胀并不简单，在买涨不买跌的从众心理操作下，甚至很多城市的房产有可能失去流动性，我们需要静下心来，想想投资房产，买的是什么。

2.1 绑定国家运气

在前些年，买了几套房，然后挣了比工资多几倍的钱，这确实是需要个人的魄力，但更重要的，是分享到了我国加入世贸组织以来的发展红利，用雷总的话讲：风来的时候，猪都会飞，但风总有变小或停止的时候。

这几年互联网发展的如火如荼，但你知道互联网未火爆之前，通信行业有多么的羡煞旁人吗？在2000年初期的几年，当时能有个手机已经是非常有面子的事情了，但通信行业的工程师，当时的标配是手机+笔记本电脑，互联网公司在那时没有好的盈利模式，相当一部分公司是靠着短信的增值业务活下来的，包括某浪。但现在，除了接收一些垃圾短信和银行短信，你还能看到短信其它的应用吗？

我国的通信行业已经在世界上崛起，但同时也倒闭或合并了一大批的跨国通信巨头（或是其通信部门），如大家耳熟能详的摩托罗拉、北电、朗讯、西门子、索尼、NEC等等，世易时移，国外通信行业的大风退去，于是这些高傲的凤凰就被撸光了毛，拍落了地。

今天我国的房产投资，已经与十几年前面临的发展环境截然不同，而是站在了十字路口。中美站，我们能不能抗过去？会不会从老二打成老大，站在世界之巅？

成功只是99%的汗水，再加上一点的运气或灵感，我坚信以我们的生产效率，以我们的勤劳刻苦，绝对能够向前更上一步！

如果不是在中国买了几套房产，而是在日本投资了房产，这十几二十来年，能挣到钱吗？国家之运气才是一切投资的基础。

2.2 绑定大区域

投资房产，选择人口流入的大区域，这已经是基本的常识。

​1949年新中国成立以来，根据恒大研究院的数据，中国人口迁移主要分为三个阶段：

​1、改革开放前，人口流动受限，重工业基地东北地区为全国人口集聚的核心。

​2、改革开放后至2010年左右，城市化快速推进，中西部地区人口大规模向出口导向型的沿海发达地区流动，形成了“孔雀东南飞”的格局。

​3、2010年以来，随着沿海地区产业转型升级、中西部地区产业承接以及老一代农民工老龄化，部分人口逐渐回流中西部，东北地区人口也开始负增长。

​​​ 2019年2月，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，要求以都市圈为城市群建设的突破口、以同城化为都市圈发展方向，这是中央第一份以都市圈为主题的文件，我国的人口流动方向将再次发生重大变化。

根据联合国预测，到2030年中国城市化率将达约71%，对应城镇人口为10.3亿，比2018年增加约2亿，新增城镇人口的约60%在七大城市群，其中，长三角、珠三角、京津冀三大城市群是最成熟的三个，以全国5%的土地面积集聚了23.6%的人口，创造了38%的GDP，会吸引新增的大部分城市化人员。

未来，将会出现两条非常明显的大迁徙路线，一是从乡村到各都市圈的跃龙门迁徙路线，其中以三大都市圈为主要目的地；二是从中西部城市（镇）到三大都市圈的升级改善迁徙路线，目的性更为明显。

2.3 绑定城市

即使在三大都市圈中，不同的城市存在的区别也很大，用经济标准去衡量各个城市的房产增值潜力，虽然有一定的相关性，但并不强烈，远不如使用限购的松紧程度来进行判断。

为什么使用限购的松紧程度进行判断呢，因为三大都市圈中大部分城市都在进行限购，但松紧程度完全不同，而且限购政策是随时可以进行调整的。在限购比较松的城市，若是限购政策变的更为严格，等待房价的将会是至少两三年的下降期，再加上两三年的价格恢复时间，五年很快就过去了，贸然入手后很容易被套住。

以三大都市圈的代表京沪深为例，表面上看对于外地人购房的限购要求都是5年社保或个税，像是难度一样，实际上截然不同。北京是真实的限购五年，因为落户北京的难度，想想都让人绝望；上海是真实的限购五年，不过硕士以上学历落户难度并不大；深圳是限购五年，但落户基本没有门槛，所以其限购更多的是名义上的，给领导看的，其严格程度，还远远不如三年限购、限落户的地区。

从全国来看，限购最严格的地区，全部在京津冀都市圈。排名第一的是雄安新区，冻结一切房产交易及落户；排名第二的是北京通州副中心，为北京限购基础上的限中限；排名第三的才是北京其它区域。北京做为我国唯一的超级城市，房价未与其它城市拉开差距，主要是得益于最严格的限购政策。

叠加上限购、限贷、限售、限竞政策，政府若是真正想控制一个区域的房价，并不比拍死一只蚊子难多少。

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2.4 绑定配套

房产的价值，不在于每平米几千块钱的钢筋混凝土，而是由就业、环境、交通、医疗、教育等配套所决定的，其中就业待遇起主要作用（个别旅游养老城市例外）。玉门与北京的房产价格相比，价差这么大，不是钢筋混凝土的质量不够好，而是在于哪个地方的配套更值钱。

而投资房产，则在于用时间换取收益，这收益来自于三个层面，一是每年的通货膨胀；二是配套提升带来的收益；三是人口流入带来的溢价。

现在这个阶段想把这三个层面的收益全部拿到并不容易，绝不能是漫无目的的虚无等待，而是需要这个位置时时刻刻在进行配套提升、人口流入，每年都要有大进步、大变化才可以做到。

三、馅饼与陷阱的区别

表面上看，两者是没有多么明显的区别的，但从时间角度去分析，你自己就会明白，什么是馅饼，什么是陷阱。

房产，即不动产，由于总货值高，天然存在流通性差、交易成本高的问题，不适合频繁的交易（专业的炒楼花和凤冰流例外，这个不仅需知识技能，更需要行业支撑），对于普通人来讲，多动不如不动，以降低交易成本和不确定性。不过不频繁交易，不代表不需要判断分析一下将来的走势。

以时间为刻度，三年后前景如何？五年后会怎么样？十年后呢，我需要出售能挣多少？下面分析一个典型的案例，你应该能明白一些什么是陷阱。

两年半前的热点区域雄安，在宣布成立的当天，大批的投资客蜂拥而至，其中一部分人甚至直接在后备箱放了几百万的现钞。当时的车辆，以京牌车为主，还有津牌和冀牌等等，不得不说，他们的投资意识真的非常的强，行动迅速、果敢，如同猎豹一样，在当天晚上，便成交了不少3万一平米的房子。

两年半的时间已经过去了，雄安新区仍然在做各种超前、详细的规划，我相信将来的雄安，绝对是世界一流的，但作为投资者，必须要考虑时间成本。

对于一个新成立城市的规划和建设，我们不是专业人士，没有什么经验，不知道需要多久才能基本成型，不过也是有些经验是可以参考的。首先是规划，从零开始测量，到总规、控规、详规，这个是很难的，因为需要层层上报审批，从雄安一直上报到大领导，这么多层级，三年时间若是能完成，绝对是神速了；然后开始征地、拆迁，这种事情看到的多了，以神速的标准来判断，也需要一两年的时间吧；接下来是基础的水、电、燃气、排水管、排污管、通信线路、修路等，没两年时间也是不太可能完成的；上面的工作做完了，终于有了盖楼的基础了，正常也需要三年左右。到了大楼建好的时候，人口才可能开始大规模的流入，房产才开始有交易，你自己把这些年头加一下，多少年过去了？当时抢入房子的人，还需要等多久？

现在，还有不少人在投资雄安新区的房子，但知不知道，雄安新区的房产和户口是双冻结的，目前是不可能买到的，所有号称的能买的房子，都不是雄安的！

四、选择正确比努力更重要

房子是用来住的，不是用来炒的，现在能够赚钱的是投资，而不是短期投机，如果你想通过短期投机炒房来获利，在目前“房住不炒”的政策下是不太现实的，自己需要提高警惕了，因为限购或限贷政策随时有可能调整，放松还好，若是稍微收紧一些，呵呵。

看清楚了房产投资的到底是什么，才会避开陷阱，吃上馅饼，实现躺赚的小目标！

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