湖南岳阳房价涨幅居全国首位，高房价向中部和二三线城市蔓延势成必然

湖南岳阳房价涨幅居全国首位，高房价向中部和二三线城市蔓延势成必然

    21世纪经济报道消息    房价同比涨幅22%，环比涨幅2.2%，两项指数均居全国首位！2011年1月，中部三线城市湖南岳阳以令人讶异的方式将公众目光聚焦。

　　国家统计局2月18日发布的商品住宅价格数据显示，今年1月，全国70个大中城市中，岳阳、海口、三亚分别以22%、21.6%和19.1%的同比涨幅名列前三，而位居环比涨幅前三名的依次是岳阳、桂林和洛阳。

　　事实上，这已不是岳阳第一次上榜。国家统计局数据显示，2007年2月，岳阳市新建商品住宅销售价格环比涨幅达3.4%，位居全国70个大中城市涨幅首位；2010年全年，岳阳房价以15.6%的同比涨幅排名全国第三，仅次于三亚和海口。

　　一个中部三线城市，缘何在国家房地产密集调控政策下频登房价涨幅龙虎榜？记者遍访岳阳五区六县房地产市场，寻找房价上涨的背后原因，发现投机*购房者身影隐现，地价大幅上涨，亦是房价暴涨背后推手。

　　“岳阳的例子只是一个样本，背后折射的是中国高房价区域变局。”湖南商学院贸易经济系主任柳思维教授分析，房地产新政大背景下，从调控严厉的一线房产市场出逃的投资客和热钱亟待“房价新洼地”，高房价向中部和二三线城市蔓延势成必然。

　　全国楼市的新“带头大哥”

　　“全国第一！不可能吧？”2月23日，岳阳某上市公司高管黄先生从记者处获知“岳阳房价涨幅居首位”时，大呼惊讶。在他印象中，岳阳房价一直走势平稳，2009年时中心城区平均房价仅为2000元/㎡。

　　2011年1月，岳阳房产局公布的当月城区商品房均价为3321元/㎡，但记者走访岳阳城区多个新开楼盘，基本没有开盘价在4000元/㎡以下的项目。而在楼盘开发较集中的岳阳经济技术开发区，多个新开楼盘价格均在4200元/㎡以上，售楼人员对于高开盘价给出的理由基本都是“项目临近武广高铁站，是未来岳阳的新城中心”。

　　在香缇半岛售楼部，一名熊姓售楼员告诉记者，项目一期的104套联排别墅目前售价已经超过8000元/㎡，而接下来开盘的电梯房也将不低于4300元/㎡。

　　“我们的房子前年买的时候是2000多元。”香缇半岛500米开外的一个小区的业主向记者透露说。

　　而在岳阳南湖片区，房价更是令市民望而生畏。南湖属洞庭内湖，水面面积达1200公顷，湖边地块因亲水而被众多开发商早早抢空。记者在环湖的几个楼盘了解到，目前在售楼盘均价大部分超过5000元/㎡。

　　“一期400多套已卖完，是去年4月开的盘，均价4800元/㎡，二期400多套现在还没开盘，估计开盘均价也得5000元往上走了。”岳州帝苑售楼员杨影告诉记者，帝苑是岳阳最高档的楼盘，即使提前预订也不一定能买到。

　　岳阳房产业内人士向记者透露，岳阳的房价统计算上了君山区和云溪区，这两个区离城一、二十公里，房价不高，拉低了均价，要是只算中心城区，均价不低于4000元/㎡。

　　而在岳阳下属各县，房价也是涨势凶猛。记者在岳阳县调查到，该县的两个在建楼盘浔阳小区和富安东方雅苑，均价分别为2500元/㎡和2300元/㎡，而2009年县城房价不过1000元/㎡。其它县市如汨罗、湘阴、平江今年1月新建商品房均价都超过了2000元/㎡。

　　与房价高企形成强烈反差的是购房者的痛苦纠结。在岳阳工作五年、准备结婚的钟先生去年一直在到处看房，但沿经开区岳阳大道两旁看了十多个楼盘，竟然没有一个楼盘开盘价低于3800元/㎡，不得已在今年年初咬牙以4300元/㎡的价格预订了一套婚房。

　　“房价超过4000/㎡，而人均月薪还不到2000元，高昂的房价事实上已经将80%的市民挡在了商品房市场之外。”一位岳阳市民感叹说。

　　地价、投机“双推手”

　　此前，岳阳市房产局工作人员在接受媒体采访时表示，岳阳1月房价同比和环比居全国首位是因为有两个大盘集中上市交易拉高了均价，3月22日下午，在岳阳市房产局办公室，一名工作人员告诉记者，这两个新开的楼盘是岳州帝苑和香缇半岛。

　　然而记者统计岳阳市房产政务网每日交易行情数据后发现，岳州帝苑和香缇半岛2011年1月分别销售房子14套和24套，两个项目成交量之和占当月全市713套销售量的比例仅为5.3%，对整个岳阳房价的拉高力度显然有限。

　　“这个(房价上涨)还是跟区位优势有关吧。”前述岳阳房产业内人士认为，较强的经济实力、便捷的交通条件和优美的城市环境是岳阳房价涨幅较大的主要动因。

　　政府工作报告显示，岳阳市2010年GDP总量达1491亿元，位居湖南第二。作为湖南唯一长江口岸城市，随着武广高铁的开通，从岳阳到省会长沙的时间由以前的两个小时缩短为半个小时，对岳阳的拉动作用不言而喻。

　　也许正是在这些因素的发酵作用下，岳阳地价开始迅速攀升、投机客商开始纷至沓来，楼盘价格开始步步高涨。

　　岳阳市国土局2009年9月公布的城区基准地价表显示，城区二级住宅用地基准地价为950元/㎡，然而国土局一名主管部门负责人向记者透露，目前岳阳二级用地地价已达150万元/亩，每平方米近2300元。部分开发商坦承，招拍挂后二级用地拿地价格达3400元/㎡，土地溢价三倍多。

　　“国家希望地价不要太高，但地方政府肯定希望地价越高越好。”岳阳国土局办公室负责人如是向记者表示。而岳阳房产局局长李大元也向媒体坦言招拍挂后地价飙升较快。保利集团等地产巨鳄也纷纷进入岳阳。

　　这些外地房产商为岳阳带来开发资金和先进经验的同时，也引来了大量投机炒房客。香缇半岛售楼员透露，自己接待的客户中有很多外来客户，以广东和江浙等沿海地区居多，外来客户超过20%。

　　而岳州帝苑更甚，“很多沿海客户来了都是几套十几套地团购，很多都是付全款，根本不在乎价格，本地客户和外地客户比例大约一半对一半。”岳州帝苑工作人员透露。

　　“4000多元的房价相对于沿海来讲还是很低的，何况岳阳也算是口岸城市，发展还不错，升值应该没问题吧。”2月23日，岳州帝苑售楼部，温州商人朱先生的话颇能代表沿海投机购房者的心态。

　　柳思维直言，岳阳独特的区位优势和自然人文环境给外来投机者提供了房价上涨想象空间，加之高地价推波助澜，岳阳房价高涨可谓是诸多因素掺杂的结果。

　　高房价区域位移

　　岳阳房价大涨背后，中国高房价走势向中部区域二三线城市轮动的路径日渐明晰，而地处中部中心位置的岳阳，尤其具有样本参考意义。

　　众所周知，国家对房地产业的调控逐渐升温，提高准备金率、国十条、新国八条、房产税等政策密集出台，而处于政策调控风口浪尖的沿海一线城市已经感觉到新政的森森寒意。

　　国家统计局公布的涨幅排行榜显示，在房地产新政打压之下，今年1月一线城市新建商品房价涨幅普遍放缓，集体缺席同比涨幅前十名，而环比涨幅前十的城市中，也只有广州和杭州以1.7%的涨幅并列第七位。

　　相比之下，二三线城市则占据了房价涨幅前十的绝大部分席位。岳阳、海口、三亚分别以22%、21.6%和19.1%的同比涨幅位列三甲，其次为赣州、丹东、兰州、石家庄、秦皇岛、宜昌和安庆，全部为二三线城市。

　　“北京、上海等一线城市调控严密，职业炒房客出逃已成趋势，而二三线城市等相对价值洼地将成为他们的新阵地。”柳思维分析，未来高房价区域将由沿海一线城市向二三线城市，特别是中部地区转移。

　　事实上，在此次同比涨幅排名前十的城市中，中部地区城市洛阳、南昌、岳阳和长沙即占据四席，房价上涨重心区域已经开始向中部地区位移。而在全国70个大中城市中，中部城市就有15个。

　　而与高房价区域转移伴进的是开发资金的区域转移。相关报道显示，包括保利、华润在内的十大房企2010年共在全国斥资2905亿元买地，而其中超过60%集中在二三线城市，拿地触角甚至伸到了吉林辽源等四线城市。

　　“高房价向中部二三线城市转移，与东中西部地区对房产调控政策的执行力度不无关系。”柳思维分析，目前一线城市对调控政策执行相对到位，效果较为明显，而二三线城市由于经济和地域因素，土地供应较为宽松，房产政策执行往往并不到位。

　　柳思维警示，高房价向二三线城市蔓延同样隐含风险。他分析，宏观调控盯得最紧的是一线城市，调控也最严厉，这就使得一线城市的开发资金逐渐向二三线城市转移，而开发量的增加也进一步刺激了需求，导致二三线城市房价向一线城市房价靠拢的趋势。