开发商奔赴二线城市撒钱，楼市找到了新爆点？

春天来了，房企蠢蠢欲动。

3月21日，合肥土拍6地收金124亿，参拍房企超过50家，房企拿地热情高涨，6宗地块有4宗溢价率超过100%。

2月22日，苏州节后首场土拍，超过40家房企参拍，最高溢价41.78%，出让的6幅地块中有四幅土地溢价率在25%以上。

……

近来一些二线城市土地市场火热，甚至频现高溢价地块。身为“面粉”的土地市场都升温了，楼市这个“面包”是否也将大热？二线城市是否将成为新一轮楼市爆点？

先来看一组数据。诸葛找房数据研究中心监测，2019年第一季度全国主要地级市经营性用地供应规划建筑面积2.50亿平方米，同比2018年下跌11.8%，处于较低水平。受棚改货币化安置政策收紧以及购买力透支、市场信心不足等原因，三四线城市土地推出节奏放缓，供应同比下跌17.18%；一线城市继续贯彻执行严格的调控措施，同比下跌14.45%；二线城市土地供应跌幅最小，仅下跌4.73%。

成交方面，2019年第一季度全国主要地级市共成交经营性用地2.02亿平方米，同比下跌19.15%；成交土地出让金7717亿元，同比下跌15.43%；平均成交溢价率14.03%，同比下降5.55个百分点。这其中，依然是三、四线城市依旧跌幅最大，二线城市土地成交规模跌幅最小。

“在2018年尤其是下半年，房企受融资难、债偿压力大、土拍附加条件苛刻等多重原因，拿地明显趋于谨慎。”诸葛找房数据研究中心分析师岳蒙蒙说，2019年以来，随着前期资金的逐步回流，品牌房企抓紧当前窗口期，拿地力度提升。从统计15家品牌房企拿地城市等级分布情况来看，相比2018年，2019年第一季度品牌房企在二线城市拿地规模占比提升了6个百分点，房企在二线城市的拿地规模占比提升明显。部分品牌房企回归二线城市，如恒大、融创、新城等房企在二线城市的拿地力度非常大。

一份城市排行榜也能看出二线城市已成为投资拿地的重心。一季度，土地成交规划建筑面积TOP10城市中前9位均为二线城市，其中天津、成都、杭州等城市成交面积均明显增长。

对比去年和今年的榜单，可以很明显看出变化：

菏泽受棚改规模下调以及棚改货币化安置减少影响，土地成交规模大幅减少，在一季度中榜单中未上榜；

而2019年一季度榜单中上榜城市多为热点二线城市，如杭州、武汉、成都等，其中天津土地市场表现亮眼，规划建筑面积1089万平方米居首位，同比增长182%。

不过，西安、武汉、南京、郑州较去年同期均有不同程度的下降。“虽然部分二线城市土地市场有所升温，但从整体来看，市场依然较为低迷。”岳蒙蒙说。

为什么部分热点二线城市会在3月份出现地价上涨、拿地激烈？

最主要的原因，自然离不开土地政策。“部分二线城市土拍政策有所放宽，3月份推出的地块中部分地方政府对土拍政策进行了适度的调整，如降低起拍价，减少配建等。”岳蒙蒙分析，此外，房企融资环境改善，资金逐步回流，预期向好，参与拍地积极性提高。

于是，二线城市的成交均价、溢价率指标在3月份出现了明显的上扬态势。二线城市的成交楼面均价从2018年下半年开始波动下滑，3月受部分热门地块地价上涨带动，成交楼面价升至6703元/平方米；从溢价率来看，二线城市平均溢价率在经历2016年土地市场的高歌猛进后，一路下跌，2018年年底开始有所回升，2019年3月溢价率大幅回升至24.76%，环比提升13个百分点，3月二线城市土地竞争指标整体抬升。

最近一段时间以来，部分二线城市土地市场回温明显，热点地块竞争激烈。3月21日，合肥土拍6地收金124亿，参拍房企超过50家，6宗地块有4宗溢价率超过100%。其中，融创以总价24.04亿元摘得滨湖区BH2018-02号地块，折合楼面价17013元/平米，溢价率132.65%。

值得注意的是，这块地去年曾流拍2次，上次流拍楼面价为6862元/平方米（带配建租赁住房），而此次土拍则取消了配建租赁住房条件限制。

类似火爆的场景苏州土拍市场已经出现过。2月22日，苏州节后首场土拍，超过40家房企参拍，最高溢价41.78%，出让的6幅地块中有四幅土地溢价率在25%以上。

但其实，半年前，苏州土拍市场还有点冷，土地多低溢价成交，流拍频发，土地成交规模萎缩；2019年以来土地成交量回升，地块竞争激烈，2月苏州住宅用地溢价率达到了22.32%，土地市场回温明显。合肥土地市场也在经历了2019年1月、2月沉寂后，量价齐升，3月宅地溢价率飙升至118.13%。在合肥土地供应短缺、商品房库存量少去化周期短的情况下，房企预期有所转变，拿地热情升温。

不过业内认为，热点地块成交带动个别二线城市升温明显，但二线城市土地市场并非普遍火热。

15个代表二线城市3月份的成交情况来看，合肥土地市场以118.13%的溢价率遥遥领先于其他二线城市，杭州、沈阳等城市土地成交规模回升，溢价率上涨，回温显现；而天津、武汉等城市虽然土地成交规模较大，但溢价率一直在低位徘徊，3月份天津住宅成交的溢价率仅为6.85%，武汉住宅成交溢价率12.01%，土场竞争度较低；太原、郑州等城市政府推地规模大幅缩减，房企拿地意愿不够，土地市场表现冷淡，3月太原住宅成交溢价率17.19%,郑州住宅成交溢价率14.48%，远谈不上火热。

由此来看，各二线城市间土地市场表现分化，经济实力发达，内生需求旺盛同时过去调整幅度较深的强二线城市如杭州、苏州、合肥等，土地市场有所回暖，房企竞争较为激烈；沈阳等部分城市房企预期变好，开发商开始积极拿地补货；天津、武汉等城市土地供应量较为充足，竞争度较低，土地市场表现平稳；而太原、郑州等中西部的省会城市，与沿海发达城市相比，城市基本面一般，对于人口吸附力较弱，与此同时房地产市场仍在持续调整中，房企拿地意愿不够强烈，土地市场表现平淡。

“热点二线城市土地市场升温态势明显，但并未成为普遍现象。”岳蒙蒙认为，热点二线城市凭借其经济面优势以及对于人才的吸引力仍会是房企布局的重点，土地市场将保持一定的热度。全年来看，“房住不炒”已经成为基本基调，调控政策进一步深入，房企偿债压力仍较大，土地市场全面回温的可能性不大，仍会继续保持平稳的发展态势。