保利发展：从容跨越四千亿，稳中求进再出发

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，已连续17年对上市企业进行研究。中指研究院“年报解读”系列，是对上市企业的前瞻性解读，深入剖析年度业绩数字，为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会提供指引。

2018年，在宏观调控持续深化、市场分化加剧的情况下，保利发展经营业绩稳步提升，销售金额跨越四千亿关口，达到4048.2亿元，市场占有率进一步提升至2.7%；全年实现营业收入1945.6亿元，净利润261.5亿元，同比分别增长32.7%、32.8%；同时，在以不动产投资为坚定主业方向的同时，打造不动产生态发展平台，综合运营能力持续提升。

销售额突破四千亿，净利润增速持续上升

图：2016-2018年保利营业收入及净利润情况

2018年，保利经营规模继续保持快速增长。全年销售金额4048.2亿元，销售面积2766.1万平方米，同比分别增长30.9%、23.4%。全年实现营业收入1945.6亿元，净利润261.5亿元，同比分别增长32.7%、32.8%，净利润增速继续高于营业收入增速。其中，归属于母公司股东的净利润为189.0亿元，同比增长20.9%，由于合作力度加大，少数股东权益占比提升7.1个百分点至27.7%。2016-2018年间，保利的营业收入及净利润复合增长率分别为12.1%、23.8%，业绩保持持续增长。

图：2016-2018年保利利润水平

2018年，保利的利润水平持续向好，毛利率、结算毛利率、净利润率连续三年稳中有升。得益于结转项目价格上升，保利的毛利率及房地产结转毛利率分别同比提升1.5、2.2个百分点至32.5%、32.7%；净利润率为13.4%，基本与去年同期持平。

图：2016-2018年保利不同等级城市销售金额贡献率

保利的销售金额贡献仍主要来源于一二线城市，销售额贡献率为77%，三四线城市贡献率则增长5个百分点至23%。近三年来，保利的三四线贡献占比持续提升，2018年的三四线贡献占比增长主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。

强化现金流管控，资产负债结构合理

图：2016-2018年保利负债率情况

2018年，保利的资金管理能力有所增强，主要表现为全年累计实现销售回笼3562亿元，资金回笼率达88%，较2017年提升了2.5个百分点，保持在历史较高水平。此外，资产负债率为77.97%，基本保持稳定；净负债率为80.55%，同比降低5.8个百分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力。账面有息负债2636.6亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本仅约5.03%，具备突出的规模及成本优势。

深耕一二线城市及核心城市群，充足土储提供发展动力

图：2017-2018年保利待开发面积及拓展容积率面积情况

2018年，保利放缓增量拓展，拓展项目132个；新增容积率面积3116万平方米，较2017年降低约31.1%；拓展成本为1927亿元，较去年同期降低30.3%。保利持续深耕一二线城市及核心城市群，从拓展金额和面积来看，一二线城市占比分别为74%和61%；三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。保利的待开发土储面积为9154万平方米，其中一二线城市占比60%，六大城市群合计占比69%。

两翼业务加速市场化发展，保利物业推进上市进程

图：保利多元化业务发展情况

在多元化业务方面，保利重点培育两翼业务，围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。在综合服务方面，保利物业管理布局全国131个城市，目前，保利物业的赴港上市进程也在推进之中；商业管理板块运营项目65个，管理面积266万平方米，累计外拓购物中心10个、酒店4个，以轻资产模式实现品牌及管理输出；公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。不动产金融方面，保利累计基金管理规模逾1000亿元，累计投资项目超过150个。

未来展望：一主两翼，协同发展

保利将“一主两翼”战略进一步明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，以不动产投资作为坚定的主业方向，打造不动产生态发展平台。面对行业竞争加剧和集中度的快速提升，保利将继续发挥在融资、拓展、运营管理、品牌等方面的专业优势，积极把握区域市场的结构性机会及多元化产业发展机遇，加快布局综合服务与不动产金融市场，培育新的业务增长极。