​​“地段、地段、还是地段”这是李嘉诚先生对于不动产投资的一个评判标准！

从房地产诞生到今天，也有一条铁的定律，在影响房产未来的升值过程当中，区域对房价的影响起到了80%的作用，而楼盘自身仅仅只占有20%的比重，足以说明地段的重要性。

惠州投资，区域筛选的2条最核心标准:（1）离深圳越近越好（2）有无地铁规划 尤其是与深圳有无地体规划. 惠阳最有价值的板块有两个，白云新城板块和南站新城板块。白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山，另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。南站新城板块，指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些，但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点，价值不言而喻。 大亚湾价值最高临深板块以及万达板块： 交通方面，大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时，深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾，在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心，但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方，龙岗大运中心和坪山中心。同时，在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线，无论到深圳罗湖或者福田都很方便。

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三部曲教您如何买到惠州临深片区好楼盘

1|主体需求人群来自哪里

很多想投资惠州房产的客户多数都有问我一个问题，问惠州将来潜力大的地区是不是临深片区，临深的惠阳和大亚湾这边产业如何，人均工资高不高？

在听到说惠湾片区产业整体竞争力不是特别强，人均工资三四千的时候，客户们有点纳闷，产业竞争力不强，人均工资离当下的房价相差甚远，以后房价再涨，而人均工资涨幅不明显的话，那我买了房子的话，卖出去有人接盘吗？工资不高，是不是这边的房价以后就很难涨了呢？

记住，惠州的房子，特别是惠州临深片区的房子，以后多数还是卖给深圳的刚需群体！

根据地铁规划来选择地段，最好是预想投资周期在6年以上，做个中长线投资，最起码，真正靠谱的地铁规划可能也要到那个时候才会有明确的体现。

短周期可根据商业繁华中心选

如果说，你的投资周期预设的是5-6年左右的短周期，那么，最好根据商业的密集度去选择城市的中心地段。

惠州临深的惠湾片区，大致可以分为三个梯队，其中，商业繁华中心都是分布第二梯队，惠阳和大亚湾都不例外。

锦河湾位于惠州市惠阳区临深龙山三路68号，属于龙光德州城板块。小区由大亚湾广宝实业有限公司开发，于2017年竣工，房屋的产权为70年。小区占地面积74606㎡，建筑面积有316509㎡，容积率为3.4，共20栋楼。房型方正，南北通透，居住较为舒适。距离深圳1.5公里。

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小区区位

小区位于龙光德州城板块，该板块目前尚未通地铁，但其公交网络较为发达，公交辐射面较广。板块上有许多园区，如西区科技工业园，华北工控科技园，都是近些年来政府通过招商引资换来的企业入驻，未来板块将通过发展园区，带动城市经济建设。

小区优缺点

优点

1、小区距离公交站好实再站300米，居民公交出行较为方便

2、小区距离秋谷星辉幼儿园700米，居民接送孩子上下学较为便利

3、小区内有儿童游乐场，居民可带着孩子前来玩耍

缺点

1、小区周边工业园较多，人流量稍大

2、小区东面紧邻河道，部分时间水流声可能稍大，影响居民生活

小区主次入口

小区共有两个出入口，位于小区西侧和西南侧，均靠近龙山三路。

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购买人群

小区周边园区较多，距离小区700米有西区科技工业园，华北工控科技园距离小区1.1公里，以及距离小区1.2公里的联建光电科技园等，同时小区周边交通便利，周边1公里内有多条公交路线经过，吸引了许多园区工作人员前来入住，年龄在20-50岁之间，邻里间相处和睦。

租户特征

小区自住多于租住，住户多为附近园区的工作人员，选择该小区的理由有：1、小区周边交通较为便利，1公里范围内有亚湾128b路，大亚湾138b路，大亚湾317b等多条公交线路，出行较为方便。2、小区距离工作地点较近，居民上下班较为省时。

居住体验

小区户型方正、采光良好，可以给居民带来高房屋利用率和明亮的居住环境。小区内绿化较好，路边绿树葱茏，为行走的路人带来阴凉，同时树木较多，导致蚊虫稍多，稍有困扰。小区周边有喜羊羊便利店等多家便利店，居民购物生活用品较为便利。

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建筑特点

小区居住采用后现代风格，现代化的建筑风格与抽象几何的完美结合，天台的镂空四方设计拔高了楼栋的线条。小区外立面材料为涂料，整体分成三部分，低层采用棕灰色，中高层采用橙红色，顶层采用米黄色。小区外立面整体维护得比较得当，没有出现裂痕或脱落等现象，呈现比较新的状态。

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小区环境

小区绿化率为32%，整体绿化较好，小区中心处有一花坛，内只有一株古木和许多矮树，小区道路边均是灌木和矮树的搭配，绿树葱茏，生机勃勃。小区内的所有花草树木均有专人进行管理，没有草木枯死的现象，维护较好。

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楼栋分布

小区占地面积74606㎡，建筑面积有316509㎡，容积率为3.4，共20栋楼。楼层在26-33层之间，楼栋间距适中，住房的采光良好。小区户型面积有两居75㎡-93㎡，三居77㎡-113㎡，四居76㎡-115㎡，五居96㎡-140㎡。房型方正，南北通透，居住较为舒适。

社区公共设施

小区内有以儿童游乐场所，该游乐场采用塑胶地面，防止小孩子在玩耍时跌倒或者受伤，游乐场内的所有游玩设施均是实木，安全有保障，居民可带着孩子来此玩耍，顺便拓宽孩子的朋友圈。小区内有许多路灯，分布在小区各个关键角落，便于为居民照亮道路。

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安保

小区会定期安排人按照规定路线和时间进行有计划、不间断的巡逻，给居民提供一个安全放心的生活环境。小区安保人员每周会对小区楼层内的消防设备进行保养和维护，定期对小区居民进行防火安全宣传，保障每一个居民都有一定的消防知识。

车位管理

总户数2596车位配比1:1地上车位数892地下车位数1665地上车位租金(元/月)120-140地下车位租金(元/月)120-140

物业地址

小区物业是深圳市合隆物业管理有限公司，办公地址在惠州市国庆路二巷9号7楼西，办公电话是0752-28951861。

物业服务质量

小区物业服务较好，物业费较为合理，工作人员态度和善，看见业主提东西也会主动上前帮忙，对小区内大型设备会定期进行维修，保障设备的正常使用。对于小区内水电、供气等，掌控较为严格，每个月都有固定的人员前来查看和维修，保障居民的供水供电。

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周边交通

公交：小区周围1公里范围内有好实再、秋谷康城、鸿通电子厂等站点，途经线路有亚湾128b路，大亚湾138b路，大亚湾268路，大亚湾317a路，大亚湾317b路等，居民乘坐公交出行比较便利。
自驾：小区从大门出发向西北方向行驶4公里是沈海高速，向东行驶6.7公里到达惠深沿海高速，居民驾车出行比较方便。

商业配套

小区周边商业资源较丰富，有好又多购物广场、华润万家便利超市和麦香原等。
1、好又多购物广场距离小区800米左右，超市内的商品种类丰富，可以方便居民购买生活用品。
2、华润万家便利超市距离小区约700米，居民购买生活用品十分方便。
3、麦香原距离小区400米左右，物美价廉。

生活服务

小区生活服务配套较多，有中国农业银行ATM、樟浦红星市场和天龙药业连锁（新寮分店）等。
1、中国农业银行ATM距离小区300米左右，居民存取款非常方便。
2、樟浦红星市场距离小区1.1公里，居民的生活采购十分便利。
3、天龙药业连锁（新寮分店）距离小区1.4公里，居民购买家庭常备药品十分方便。

教育配套

小区周边教育资源较为丰富，附近有秋谷星辉幼儿园、大亚湾樟浦小学和西区第二小学等学校。
1、秋谷星辉幼儿园距离小区700米左右，园区环境优美。
2、大亚湾樟浦小学距离800米左右，学校注重校园文化建设，积极开展文体活动。
3、西区第二小学距离小区1.4公里，学校扎实推进素质教育，逐步完善教师队伍建设。

医疗资源

小区周边医疗资源较一般，有惠阳正骨医院、胜春医院和惠阳人民医院（土湖分院）等。
1、惠阳正骨医院距离小区3.6公里，医院的环境幽雅、病区宽敞、病房整洁舒适。
2、胜春医院距离小区3.6公里左右，医院设备先进、功能齐全、技术力量雄厚，服务质量一流，收费价格合理。
3、惠阳人民医院（土湖分院）距离小区3.5公里，医师较为负责。

休闲娱乐

小区周边休闲娱乐配套较多，有中影首郡国际影城、卡乐迪KTV和红树林咖啡
等。
1、中影首郡国际影城距离小区2.3公里，该影城拥有堪称一流的硬件设施，能给观众带来与众不同的视听盛宴。
2、卡乐迪KTV距离小区1公里，该KTV隔音好，音效优质，价格合理，是居民周末休闲好去处。
3红树林咖啡距离小区1.9公里，居民可以来此聊天小聚。

公共资源

小区附近公共资源较多，有板嶂岭森林公园、大亚湾板樟岭公园和大亚湾儿童公园等。
1、板嶂岭森林公园距离小区2.3公里，公园的环境非常优美，十分宁静惬意，适合居民来此漫步休憩。
2、大亚湾板樟岭公园距离小区2.3公里，公园的风景美丽宜人，居民可在闲暇之余可到此休闲散步。
3、大亚湾儿童公园距离小区2.2公里，绿化较好，空气质量好。

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我要买房

小区周边园区较多，西区科技工业园，华北工控科技园，以及联建光电科技园等均在距离小区1.5公里范围内，而且小区周边交通便利，周边1公里内有好实再、秋谷康城等多个公交站点，在附近园区工作的上班族可以选择在该小区居住，距离工作地点较近，且交通便利，上下班较为方便。

我要卖房

小区周边交通便利，周边1公里内有亚湾128b路，大亚湾138b路等多条公交路线经过，是提高售价的有利因素。小区周边园区较多，西区科技工业园，华北工控科技园，以及联建光电科技园等均在距离小区1.5公里范围内，吸引了许多园区上班族前来置业，是提高售价的有利因素。

我要出租

小区周边生活配套较为完善，周边1公里范围内有天龙药业连锁等多家药店和银行，居民生活较为便利，是提高租金的有利因素。小区周边公园和文物古迹较多，如有板嶂岭森林公园、大亚湾板樟岭公园和谭公寺等，均在小区附近3公里范围内，人文氛围浓厚，可适当提高租金。

我要租房

小区周边公园和文物古迹较多，如有板嶂岭森林公园、大亚湾板樟岭公园和谭公寺等，均在小区附近3公里范围内，人文氛围浓厚，爱好摄影或想要养老的人家可以选择该小区，且小区周边生活配套较为完善，周边1公里范围内有多家银行和药店，居民生活较为便利。

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项目费用电话和缴费方式缴费地点物业费1.60元/㎡/月0752-28951861物业缴费惠州市国庆路二巷9号7楼西水费第一阶梯1.99元/m³
第二阶梯2.78元/m³
第三阶梯5.46元/m³962740水务缴费或线上缴费惠阳区淡水大埔星河东路电费第一阶梯0.64元/度
第二阶梯0.69元/度
第三阶梯0.94元/度95598电力公司缴费或线上缴费惠阳区镇隆镇惠深路202号煤气费第一阶梯3.88元/m³
第二阶梯4.28元/m³
第三阶梯5.08元/m³962777燃气公司缴费或线上缴费广东省惠州市惠阳区石化大道中488

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