作者：小柯
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时间： 2019-07-13 17:20:00 评论(近期，围绕泰禾集团的消息不断，而这些消息喜忧参半，这家曾风光无两又被誉为“黑马”的房企，又一次站在了风口浪尖。
因控股股东涉及债务纠纷导致股份冻结及“壹号抢收计划”诞生今年前五月全国销冠的消息，让泰禾集团霸占了媒体头条，也让其成为房地产行业的“网红”。
7月10日，泰禾集团发布《关于股东股份解除冻结的公告》称，泰禾投资持有公司股份1,218,801,590股，占公司总股本的48.97%，截至本公告日，泰禾投资所持公司股份中无处于冻结的股份。
此外，根据克而瑞数据统计发布的2019年北京市1-6月企业权益金额榜显示，排名前6位的企业分别为：中国海外发展、首开股份、华润置地、远洋集团、保利发展、泰禾集团，而这其中，泰禾是唯一没有央企、国企背景的闽系房企。
“惊心”二十四小时
图片来源：公告截图
7月4日，有媒体发布消息称，泰禾集团近日收到控股股东泰禾投资函告，获悉泰禾投资因担保其他公司2亿元的债务纠纷，导致5.94亿元股在7月2日被江苏省无锡中级人民法院冻结。其早在6月25日被泰禾投资就被冻结了1500万股，占其所持股份的比例为2.46%，占公司总股本的1.21%。至此，泰禾投资持有泰禾集团100%的股权都被冻结。
受该消息影响，7月5日，泰禾集团股价当日收盘下跌6.39%，总市值跌破200亿元。
好在仅仅不到十二时辰里，股票已经解冻。7月5日，泰禾集团发布《关于股东股份冻结进展公告称》称，因公司实施2018年年度权益分派，2019年7月5日为除权除息日，2019年7月5 日起，泰禾投资所持公司股份数调整为1,218,801,590股，被冻结股数为 1,218,801,590股。目前，江苏省无锡市中级人民法院民事裁定书，裁定解除对泰禾投资持有的泰禾集团共 1,218,801,590股的冻结。
7月10日，泰禾集团再次发布公告称，第一大股东遭冻结股份全部解冻，公司经营一切正常。
微博房产注意到，该消息让泰禾股票价格也开始回升，截止7月10日收盘，泰禾集团股票上涨0.29%至7.32元／股。
回款“加速度”
能披襟斩棘有惊无险的度过一道道坎儿的背后，是泰禾集团的回款“加速度”。
2019年上半年，在“房住不炒”的市场背景下，泰禾北京销售额超过百亿元，而北京旭辉2018年全年销售额才超过百亿元。
今年1-6月，泰禾北京西府大院，单价11万/平方米起，销售额为48亿元；今年1-5月，泰禾北京金府大院，8万/平方米起，销售额为56亿元，占到1—5月北京市场的6%。
一直以来，泰禾集团凭借其新中式风格找准了自己的市场占位。“当下人们看高端、精品住宅一定要讲新中式，这个潮流是泰禾集团带动的，而泰禾集团的产品以新中式为主，这一点恰恰成为泰禾集团的一个符号，也是核心竞争力。”6月14日，泰禾集团董事长黄其森对媒体公开表示。
大院系是泰禾集团的城市顶豪产品系，泰禾北京凭借大院系产品和“抢收计划”，给集团成功输血。根据克而瑞2019年北京市1-6月企业权益金额榜显示，泰禾集团上半年以权益金额58.2亿元排列北京房企第六位。
此外，泰禾集团的文旅项目——泰禾明昇·厦门湾，2018年6月-2019年6月的销售额为70亿元。根据克而瑞发布的《2019年1-5月全国文旅项目总排行》表格显示，泰禾明昇·厦门湾排名第3。
优化企业债务
产品优势突出外，泰禾集团近期暂停了快速扩张的步伐，通过转让部分资产，追求稳健增长，整体现金流得到改善。
自2013年以来，泰禾集团疯狂购地策略一直让媒体评说为高杠杆。数据显示，2013年，泰禾集团拿地支出与项目销售收入的比值高达215％，2014、2016和2017年均高于100%。到了2018年，泰禾集团仅有14%的销售收入用于购置土地，暂停了其快速扩张的模式。
对于泰禾集团的拿地策略，黄其森曾对媒体公开表示，“现在泰禾集团拿地全部靠合作、并购。但是有一点我是非常坚持，拿地还是要在一二线城市。”
除了放慢扩张脚步，降低杠杆外，泰禾集团还通过出售项目公司股权，缓解资金压力。
据微博房产不完全统计，自2018年12月以来，泰禾集团开始逐渐出售项目公司股权12个，总交易对价已经超过百亿元。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，企业出售资产可能是因为过去采用高杠杆扩张导致。如今资金链紧张，出售项目来缓解资金压力。
微博房产查阅数据发现，截止今年一季度末，泰禾集团的流动性货币资金为206.47亿元，短期负债为145.69亿元。
6月5日，惠誉国际将泰禾集团长期主体评级展望上调至“稳定”，主体评级确认为B-；7月1日，穆迪投资者服务公司确认泰禾集团主体评级为B3，同时将泰禾的评级展望由“负面”调整为“稳定”。
评级展望的调整，主要基于泰禾集团近期流动性的持续改善。这主要源于其住宅销售回款率的提升以及拿地支出的减少。同时，由净负债规模与权益存货计算得出的杠杆率在过去的一季度内改善了4%，2018年为75%，2017年则为83%。
惠誉预计，泰禾集团将继续去杠杆化，但杠杆率将在未来三年依然保持在70%左右的高位。如果公司继续选择处置资产，那么其去杠杆的进程可能会在短期内优于惠誉的预期水平。
未来，泰禾集团是否可以不再出售旗下项目公司股权，而是靠销售项目回款“输血”，去杠杆率，改善资金情况。这一切仍待时间检验。
