镇江一别墅区想成立业主大会被拒批，为何？

现代快报讯（记者 谢喜卓）同一个小区里既有别墅又有洋房，业委会该如何成立呢？近日，现代快报 96060 热线接到市民反映，称镇江句容市新湖 · 仙林翠谷别墅区想成立业主大会，今年 8 月下旬，别墅区业主向宝华镇物业管理办公室提出申请，但却被拒绝了。如今两个月已经过去，此事依然没有进展，相关部门为何不予批准？对此，现代快报记者展开了调查。

△别墅区业主的签名

800 余户业主的烦恼：成立业主大会为何这么难？

据了解，新湖 · 仙林翠谷共有两个大的片区，其中别墅区下分 13 个街区，共计 800 余户业主。与之相邻的是洋房区，总户数约 1400 户。小区自交付以来，一直没有成立业主大会。今年 8 月下旬，在征得半数以上业主同意后，他们向宝华镇物业管理办公室递交了《仙林翠谷别墅区组建首届业主大会筹备组申请书》。

业主刘先生告诉记者，别墅区已经交付 700 余户，而最早一批也已超过了 10 年，但目前仍处于"前期物业管理"状态。他说："按照《江苏省物业管理条例》第十二、十三条规定，为了强化别墅区物业管理，我们先后两次递交了申请，但均未得到镇物业办的批准。"

9 月 18 日，宝华镇物业管理办公室在《关于新湖 · 仙林翠谷别墅区组建首届业主大会申请的回复》（以下简称"《回复》"）中，提出了两个拒批原因：其一，新湖 · 仙林翠谷别墅区与洋房区均在同一红线图范围内，区域内容积率和绿化率均为整体统一规划；其二，别墅区与洋房区公建配套为整体统一规划布局，公共设施设备存在共用情况。

△ 2005 年立项的建设用地规划许可证和红线图 图片来源于镇江市商品房网上销售管理系统

△ 2006 年立项的建设用地规划许可证和红线图 图片来源于镇江市商品房网上销售管理系统

问题 1：究竟是否在同一红线范围？

10 月 15 日中午，现代快报记者采访到了宝华镇物业管理办公室主任石宁文。他表示，根据《江苏省物业管理条例》，新湖 · 仙林翠谷虽分别墅区和洋房区，但仍属同一物业公司管辖范围，所以别墅区不具备单独成立业主大会的条件。

石宁文说，他们在回复业主时，参考的依据是《新湖仙林翠谷总平面图》。记者查阅《江苏省物业管理条例》发现，第七条明确规定："建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。"

据了解，该小区共分三次立项。其中，前两次建的均为别墅，分别于 2005 年和 2006 年，先后拿到了《建设用地规划许可证》，两次共计用地面积 545925.21 平方米。第三次立项建的是洋房，是 2009 年拿到的《建设用地规划许可证》，用地面积 91861.94 平方米。记者注意到，这三次立项，均有独立的建设用地规划许可证确定的红线图范围。

句容市物业管理办公室工作人员告诉记者，对于新湖 · 仙林翠谷别墅区业主想成立业主大会一事，虽然自己并不知情，但就宝华镇物业办给出的《回复》而言，他认为并无不妥。

△别墅区和洋房区之间的唯一通道

问题 2：公共配套设施是如何分配？

现代快报记者先后走访了新湖 · 仙林翠谷的别墅区与洋房区，发现二者被一条泄洪沟分开，唯一的通道是架在泄洪沟上面的一座小桥和桥头的一道大门。在镇江市商品房网上销售管理系统中，记者找到了一份《建设工程规划许可证》，其中明确提到别墅区在建设时，就规划了物业用房。而据业主称，这正是位于别墅区的一幢独立小楼——相宜楼。

△《建设工程规划许可证》中有明确物业用房 图片来源于镇江市商品房网上销售管理系统

△别墅区的相宜楼

" 400 多平米的物业用房，本就在规划范围之内，三个月前里面还有消控室。"据业主张先生回忆，就在他们递交申请后不久，开发商和物业便将消控室里的设备搬到了小区西门。在这间被遗弃的消控室中，记者看到里面内杂乱堆放着一些电子设备，墙壁上还有留有两排显示器。

△被遗弃的消控室

此外，在相宜楼内，还有配套的娱乐设施间、供电设施、公共食堂。"原来这里的监控，针对的是整个别墅区，现在改到了西门，个别监控线路也被改到了洋房区的中控室。"物业的这一操作，让业主们非常纳闷："为什么要将我们的公共配套设施，和洋房区搅在一起？"

业主刘女士告诉记者，该小区虽由同一个物业公司管理，但在别墅区和洋房区，分别设有物业管理办公室。记者先后询问了里面工作人员，他们均表示，自己只负责本区域的相关事宜，至于对方区域并无干涉。

问题 3：购房合同是怎样约定的？

"当初买房时，我们与合同同时拿到的还有一份《新湖 · 仙林翠谷临时管理规约》（以下简称"《临时管理规约》"），里面有提到物业管理区域和基本情况。"刘女士随即找出了这份材料。现代快报记者注意到，该规约第五条，明确写道物业类型为"独栋、独联、双拼、联排别墅住宅"。

△购房合同中要求业主遵守《临时管理规约》

业主们表示，在《临时管理规约》中，从未提及公共建设配套设施，需要别墅区与洋房区共享。"别墅区已经交付这么长时间了，现在是他们私自改造，才将公共配套设施与洋房区搅和在了一起，并非我们不具备成立业主大会的条件。"

至于宝华镇物业办给出的"别墅区与洋房区公建配套为整体统一规划布局，公共设施设备存在共用情况"一条，更让业主们十分不解。"按理来说，我们提出申请，如果物业办觉得与相关规约不符，就应该实地调研，听取业主、开发商以及物业的意见，但是我们并未接到询问电话，更没有人现场与他们见面。"

△《临时管理规约》物业类型均为别墅

专家：业主可申请调阅物业规划档案

江苏苏清律师事务所赵亲田律师认为，新湖 · 仙林翠谷别墅区与洋房区的物业管理用房，在规划和运行期间都是分开的，二者虽包含在同一总平面图中，但实际上有各自的用地红线图，而不是宝华镇物业办所称的"在同一红线范围内"。

"对照《江苏省物业管理条例》第七、第八条，在认定‘同一物业管理区域’的诸多因素中，红线图是最主要的。"赵亲田告诉现代快报记者，新湖 · 仙林翠谷是典型的新建物业，"物业管理区域"在出售前就已备案并公示，而业主在购买别墅时，与开发商、物管企业签订的《商品房买卖合同》《物业服务协议》及《业主临时管理规约》，也明确标识了物业管理区域的范围。

南京市物业管理行业专家库成员、北京市京都（南京）律师事务所律师陈本林认为，宝华镇物业办所提到的由同一物业公司管理，以及作为参考的小区总平面图，都不是划分物业管理区域的标准。他告诉记者，别墅区业主能否成立业主大会筹备组，并选举产生业主委员会，关键在于其是否属于一个独立的物业管理区域。

陈本林建议，别墅区业主可向镇江市规划局申请，调阅建设单位在申请住宅建设工程设计方案审查时，所报备的物业管理区域登记档案，以此来确认别墅区是否可以成立成立业主大会。他说："如果业主对宝华镇回复依据有异议，也可以依法提起行政复议或行政诉讼。"

现代快报记者将持续关注此事。

（文中业主均系化姓）