西安的房子跌了25%

前段时间微博上有个粉丝给我发私信，说他们那有一套之前报价400万的房子，本来380万就可以卖掉，结果到了现在降到了290万，能不能卖掉还不好说。

这个粉丝说自己是中介，所以对西安的市场比较熟悉。但是他唯一想不通的是，西安的开发商在拿地方面还是很有热情。二手房市场这么冷，新房市场看起来还很热，那市场到底是好还是坏呢？

实际上这个现象也不是西安独有的。今年上半年的时候，很多地方都有新地王出来，连北京也不例外。不过到了下半年，这种现象就少了很多。

对于一个城市的房地产市场来说，二手房市场和新房市场到底该如何看待？这个要展开讲一讲。

同一个城市的二手房市场和新房市场，是有很强的关联性的，当市场行情特别好的时候，二手房和新房都会涨价，市场行情特别差的时候，二手房和新房都会降价。这个很容易理解。

同时，二手房市场和新房市场也有很大的差异，这个差异主要体现在市场的调整期。很多人之所以看不懂市场，就是因为市场正处于调整期，二手房和新房市场的表现大相径庭。

下面我主要讲市场的调整期。

首先大家要认识到一点，目前西安的整体市场是一个下行趋势，不然的话，二手房市场不会那么冷。如果是上行趋势的话，二手房和新房的成交都会很好。

二手房的特点是，对于市场的感觉灵敏，一旦市场开始变冷，那么成交量下滑就体现的很明显。成交量下滑到一定程度后，就是价格的下跌。西安的二手房市场差，也说明了市场早就进入了下行周期。

新房市场的特点是，对于市场的感觉也相对灵敏，但是反应比较慢。

原因在于，二手房市场中，一个小区内的卖家多，卖家降价卖房，是不承担什么责任的，其它卖家不会指责他。

而新房市场中，一个楼盘的卖家只有一个，那就是开发商，对于开发商来说，他降价与否，牵扯到很多人，之前买房的人如果发现房价跌了，就会去找开发商索赔了，开发商自然不愿意惹这个麻烦，所以就尽量把房价稳定住。等到实在撑不住的时候，才会考虑降价。

也就是说，真正能够反映市场冷热的，实际上是二手房市场，一旦市场下行，成交量和价格就会走低。而新房市场则像一团棉花一样，对于市场的变化假装不知道。

在新房市场预期的支撑下，自然会有高位接盘者出现，而高位接盘者分为两类，一类就是购房人，另一类是买地的开发商。

有人会说，开发商这么专业，难道对未来市场的判断还会出错吗？还会有人拿更有冲击力的语气说，人家开发商可都是真金白银砸下去的，到底信谁，你们自己琢磨吧。

其实这个话套用到购房者身上也是适用的，那些高位买了二手房的人，你说他们的判断会出错吗？人家可是真金白银买的房子。

可事实就是，总有高位接盘者出现，都是拿真金白银砸下去的接盘者。也没见他们的判断有多么理智。

关键是，为什么到了开发商的层面上，很多人就不理解了呢？总觉得开发商特别神秘，特别聪明，对于市场的判断不会出错。

要知道，今年破产的房企数量已经超过了400家，而且破产的数量增速正在加快。

全国楼市开始转冷的标志是去年的棚改货币暂停，到现在也仅有短短的一年多一点的时间，就有这么多房企倒闭，也说明了很多房企的现金流实际上是很差的，有个风吹草动，连一年时间都撑不过去。

按这个趋势，未来一两年，还会有大量的房企破产。

说回西安的楼市。

目前西安的房地产市场正处于一个调整期，这个调整期可以以半年的时间为节点来观察。今年上半年我去西安的时候，跟在房企的同学交流，我问他西安的楼市后市怎么看，他说肯定会看好，原因是：…………。

我说，西安的市场已经在快速下滑了。你的观点等半年以后再看就清楚了。

再过半年的时间，也就是到了明年上半年，大家可以关注下西安的新房市场，应该还会有明显的大面积下滑。

西安的二手房市场和新房市场有如此之大的差异，也说明了西安市场的极度不成熟，二手房市场和新房市场脱离有些严重。购房者的预期也一直被新房市场牵动。

像北京这种非常成熟的市场，二手房和新房基本上能做到同步。北京的购房者都清楚，只有二手房市场才代表了真正的市场。

另外，还有一点应该也有一定的影响。那就是西安这个城市的房地产市场这么多年来一直比较平稳，波澜太少，老百姓对于房价大涨大跌的启蒙太少。在楼市迎来大幅上涨的时候，可能会觉得有点飘，总觉得房价可以一直涨下去。同时，老百姓也没有在房价下跌的市场里摔过跟头。（这算个弱影响）

这次的西安房价上涨，透支了未来几年的预期，想要再回暖，难度太大了。

有人会问，为什么你对西安房价这么不看好呢？是不是和西安有仇？

实际上这不光是我对西安房价的看法，我对全国绝大多数的二线城市及三四线城市都不再看好。

不看好的原因我解释过很多次。楼市的上涨靠的是货币，没有大量的货币进入楼市，房价是涨不起来的，单纯靠本地的刚需买房，房价永远涨不上去。

这次的房价上涨，涨幅上，全国普遍翻了一倍，地方经济被注入了过高的杠杆，想要从高杠杆上再加杠杆，有崩掉的危险，所以房价上涨这个事就不需要考虑了。未来几年，能控制好房价不过快下跌就已经很不错了。