国务院就新拆迁条例再次征求意见，拟取消行政强拆引关注

国务院就新拆迁条例再次征求意见，拟取消行政强拆引关注

    新浪网消息    本报讯 (记者 杨华云)时隔近一年，经过修改后的《国有土地上房屋征收与补偿条例》昨日再次全文公开征求公众意见，截至本月30日。

　　今年1月29日，国务院法制办曾就条例草案公开征求意见，同一个立法项目，两次公开征求意见在行政法规立法中极为少见。

　　再征民意征收补偿修改较大

　　对修法的主导思路，法制办在昨日同时公布的草案说明中表示，条例关系到现代化建设的全局，核心是要统筹兼顾公共利益和被征收人利益，既要使公共利益需要得以实现，又要使被征收人的利益得到切实保护。政府为了公共利益需要征收房屋，不能使被征收人利益受到损失，应取得民众的理解和支持。

　　和上次征求意见的草案相比，此次的草案在公共利益界定和征收补偿上作出了较大的修改。

　　在房屋征收的核心之一补偿问题方面，草案明确了对被征收人的补偿标准。在上次征求意见中，13000多条意见涉及补偿问题。

　　一次征求意见稿规定：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　法制办表示，该条的本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。

　　为消除歧义，二次征求意见稿作出了一系列的规定予以明确，法制办表示，这些规定可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的生活水平不降低，不使为公共利益作出贡献的被征收人比自愿在市场上进行房屋交易的人吃亏。

　　公共利益界定仍有“弹*”

　　公共利益界定，在过去数年中一直是个争议不止的问题，物权法立法时就因难以界定而未能采取列举方式界定。

　　在一次征求意见稿中，对公共利益采取了列举的方式界定，不少学者当时对危旧房改造等是否属于公共利益展开了争论。

　　法制办此次表示，公共利益的界定必须考虑国情。而在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。法制办认为，只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。

　　实行司法“强拆”制约政府

　　在此前学者们多次提出不同意见的行政强拆问题上，二次征求意见稿将措辞修改为强制搬迁，并将该权力赋予法院行使。

　　二次征求意见稿的一个重要的制度设计为在政府和建设单位间设立了征收实施机构。法制办表示，现行建设单位是拆迁人，由于拆迁速度和建设单位、拆迁单位的经济利益相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。

　　设立征收实施机构旨在控制征收人和建设单位间过于紧密的利益联系。

　　■ 揭秘

　　拆迁“变法” 三年千人论证

　　事实上，条例的修改工作自2007年即已开展。

　　国务院法制办参与立法工作的人士表示，从2007年至今，国务院领导对于该工作作出的有关批示达53次。1月29日公开征求意见后，国务院领导明确表示，法制办“在修改过程中，组织专家对难点问题逐项攻关。”

　　上述人士介绍，在近一年时间里，法制办与发改委、国土部和住房与城乡建设部成立工作组共同承担条例制订工作。

　　在对6万多条意见整理分析后，法制办频繁召开各种座谈会，听取地方政府、有关部门、专家、被拆迁人、开发商、拆迁公司、评估机构等各方面的意见。

　　为照顾地区差异，工作组选择东、中、西部的大、中、小城市多次召开城市政府负责人座谈会和法律、经济、土地、规划、评估等方面专家参加的论证会。和上述座谈会不同的是专题研讨会，涉及公共利益界定、房地产价格评估、房屋征收程序、补偿等问题。

　　上述人士介绍，从着手研究起草条例后，除工作组研究讨论会议，召开了43次各类座谈会、论证会，共达1070人次参加。在公开征求意见后的座谈会、论证会27次，760多人次参与。

　　本报记者 杨华云

　　■ 意见提交方式

　　(一)登录“中国政府法制信息网”(网址：http://www.chinalaw.gov.cn)，通过网站首页左侧的《法规规章草案意见征集系统》，对第二次公开征求意见稿提出意见。

　　(二)信函寄至：北京市1750信箱(邮政编码：100017)，并请在信封上注明“国有土地上房屋征收与补偿条例征求意见”字样。

　　(三)电子邮件发送至：fwzs@chinalaw.gov.cn

　　拆迁“变法”大事记

　　1991年6月

　　《拆迁条例》公布

　　国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》，当时城市建设的主体多是国有单位，以政府为主导的拆迁行为，较少涉及公共利益和非公共利益的区别。

　　2001年6月

　　《拆迁条例》修改

　　修改后的《拆迁条例》颁布并沿用至今，但仍未区分公益和商业拆迁，其运作模式依然沿袭了建设单位向政府申请拆迁许可、获批后实施拆迁、发生纠纷由政府裁决、被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁等做法。

　　2004年3月

　　《宪法》增“征用补偿”

　　《宪法》第四次修正案增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。

　　2007年3月

　　物权法规定“拆迁补偿”

　　《物权法》规定：为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。

　　2009年12月7日

　　学者建言审查《拆迁条例》

　　北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对《条例》进行审查。

　　2009年12月16日

　　国务院法制办研讨草案

　　国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者(其中陈端洪因事先安排有事而未出席)在内的专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。

　　2009年12月29日

　　全国人大组织座谈“修法”

　　全国人**工委邀请这五名学者就修改拆迁条例进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人**工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。

　　2010年1月29日

　　“新拆迁条例”

　　首次征民意

　　国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，向社会公开征求意见。

　　2010年12月15日

　　“新拆迁条例”再度征民意

　　国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(第二次公开征求意见稿)》，再度就“新拆迁条例”立法征求公众意见。

    　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　任何单位和个人不得采取暴力、胁迫以及违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　【条文摘录】

　　【法制办说明】

　　按照现行条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。据住房和城乡建设部统计，近几年来，行政强制拆迁的比例平均为0.2%左右，强制拆迁过程中出现的恶*事件虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。

　　对此，二次征求意见稿规定由政府申请法院强制执行，取消了行政强制拆迁。这样规定，有利于加强对基层政府征收补偿活动的制约，有利于减少在房屋征收与补偿中的矛盾。

　　【专家解读】

　　沈岿(北**学院教授)：实施司法拆迁，至少在理论和程序上，法院要对行政决定的征收有一个审查过程，如果不是公共项目和明显违法的，在理论上可以不支持行政机关的决定，这是有利于被征收人的。

　　当然，强制搬迁或者说强拆并不一定就是“暴力”和“野蛮”。之所以公众将强拆同暴力联系起来，是因为当前现实中的确发生了这类事件。因此新法规还明确地规定暴力野蛮拆迁的法律责任，明确暴力拆迁有可能涉及刑事责任、行政责任和民事上的损害赔偿责任等。

　　但是，司法部门并不愿意介入强制拆迁，因为现实中法院判决的独立*是个问题。很多法院可能因为扛不住政府部门的压力，行政部门向法院提出申请只是走过场。这个问题最终通过推动司法改革来实现。

　　■ 观点

　　地方法官 “法院需权衡法理与情理”

　　在部分情况下，合议庭一般不会轻易裁决

　　对于司法拆迁取代行政拆迁，司法部门工作人员会怎么看待？广东茂名一家地方法院行政庭庭长表示，政府责令相关单位进行拆迁与法院强拆不完全一样，其他执法部门在程序上和具体操作细节上与法院不同，暴力拆迁的情况多一些，相比之下法院强拆的程序更严格更规范，也更透明。

　　根据新条例规定，今后的强制拆迁只能由政府向法院申请，由法院来执行。该庭长坦言，对于法院而言，这样将面临更大的压力。首先是法院工作量将急剧增加，除了需要更多执行人员外，还将投入相应的财力、物力。

　　其次，从实践来看，法院也将面临更多难题，如何在法理与情理之间裁量，会让法院为难。比如，强拆有可能会引发一些社会问题，尤其是一些强拆后将无房可住的人，如果政府申请司法强拆的话，拆还是不拆？在这种情况下，合议庭一般不会轻易裁决，当会谨慎在法理与情理之间权衡。

　　地方官员 “司法强拆减轻政府压力”

　　政府不反对司法强拆，实施司法强拆，政府“省事”

　　针对条例第二次征求意见稿变“行政强拆”为“司法强拆”的问题，昨日辽宁省沈阳市一位曾经负责拆迁的基层拆迁办主任在接受记者采访时，对此表示欢迎。

　　“实际上政府是不反对司法强拆的，实施司法强拆，政府‘省事’。”他告诉记者，以往行政强拆时，作为基层的拆迁官员是受“夹板气”的，一方面上面要求限时拆迁完毕，另一方面被拆迁老百姓都希望更多补偿，不愿意搬迁。一些地方之所以出现暴力拆迁，根源就在于这个原因。

　　“我们其实是不怕拆迁户在合理范围内多要一点面积和补偿，就怕他们不切实际的蛮要，而且没达到目的坚决不搬。”该人士认为，如果条例实施，拆迁出现纠纷时，双方直接走司法程序，法院来决定是否强拆，这将给政府拆迁部门减轻很大压力。如果有一些“狮子大开口”的拆迁户走了司法程序后仍然不搬，就可以由司法部门出面实施强制拆迁。

　　该人士认为，如果新条例出台，他相信无论是拆迁方还是被拆迁方都会非常欢迎。老百姓也会更愿意配合，因为他们会觉得整个拆迁过程更加公正。

　　对于强制拆迁产生的根本原因———“房屋补偿”，该人士称，从他以前的工作情况看，目前大城市拆迁补偿的金额已经和市场价格相当接近，可能一些城乡接合部或者小城市偏低。条例从国家层面进行制度*约束后，在补偿问题上，地方政府也会按照市场估值公平的予以补偿，强制拆迁发生的可能*会大大降低。

    　被征收人自选房产评估机构

　　【条文摘录】

　　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。

　　对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位或者个人不得干预。

　　【专家解读】

　　高喜善(北京首佳房地产评估有限公司董事长)：在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。如果对评估价格不满意，被征收人可以提出复核，复核不满意还可以提出鉴定，评估不满意，被征收人就不会搬，按照征求意见稿，政府也不能强拆，最后必须由法院裁决，我们应该相信法律还是公正的。

　　而目前的现状是，一些评估公司受到的干扰也不在少数。拆迁人雇评估公司，但是他希望补的钱少，拆得快，这就可能会对评估公司造成干扰。

　　如果避免评估公司存在违规行为？建议由建设部门出台拆迁评估合同的示范文本，做到权利和义务的匹配，如果评估公司瞎评估、乱评估，可以采取多种措施进行管理，比如吊销营业执照，评估人员也可能会被取消职业资格。

　　本版稿件采写 本报记者 吴鹏 杨华云

　　■ 建议

　　商铺估值应考虑租金收益

　　专家认为，若故意或者过失压低评估价格，评估机构应承担责任

　　按照征求意见稿的要求，被征收的房屋价值补偿“不低于市场价”，这一规定暗含的意思是，被征收房屋的价值，可以比市场价高。但是在操作中，民宅的价值可能相对容易评估，商铺的价值又如何界定？

　　高喜善认为，被征收人的征收行为是被动的，既然是征收，就不应该比正常买卖和市场化的拆迁补偿低，不能让被征收人的利益受损失。“我想在评估时，要充分体现被征收房屋的价值。”

　　对于民宅来说，在实际操作中，评估公司有市场比较法，同样的民宅要比较其周边相似的物业。但高喜善强调，评估的参考值有很多，比如地段、面积、装修情况等，所以不可能出现价格完全相同的两个房屋。

　　对于商铺，在评估时也要将其收益考虑其中，可以将周边相似物业的租金考虑其中。高喜善举例说，比如买一个商铺，一年租金5万，与其相同的周边民宅市价为80万，这样评估的时候，就要考虑这一点，比如参考剩余的土地出让年限，租金是递增还是递减，这都需要估价判断，或许评估后这一商铺的评估价为100万。

　　北京李晓斌律师事务所主任李晓斌还认为，应该促成评估机构的独立*和评估方法的科学*，同时加强其法律责任，应制订保证其独立、公平、公正、科学的原则和机制，同时也要适当展开司法监督，让这些机构独立承担民事责任。比方说，如果评估机构故意或者过失压低评估价格，就应该承担责任。北京上海大城市参照的案例多，误差不会大，但小地方可参照的案例少，可能会出现误差。

　　评估机构可摇号投票确定

　　专家称，若被征收人放弃选择评估机构时，需要有更细致办法

　　按照征求意见稿要求，“房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管部门制定”，高喜善说，但这种被征收人确定评估机构的办法，在实际操作中，必然有一些问题需要明确。

　　高喜善举例，在一些大的工程上，比如要修铁路，沿线涉及几家零散的被拆迁户，他们既不是在同一个乡，甚至不是同一个市，如何选定评估机构？

　　再比如在评估机构的选择上，对有资质的机构抽签、摇号都相对容易，但是如果要投票，多少比例的人到场才可以保证投票的有效？

　　高喜善认为，不大可能每一户都分别选定自己满意的评估机构，必须要有统一的标准和规范，比较有可能通过投票、摇号或者抽签的方式，来确定评估公司。

　　另外，评估机构由被征收人确定，如果就是不想拆，被征收房屋的所有人就是不选则评估机构，那怎么办？所以需要政府制定各种情况，被拆迁人在什么情况下是选择放弃了自己选择评估机构的权利，这就需要更加细致的办法出台。

    编辑：小柯