楼上漏水楼下索赔输官司 [哈哈镜]

2016年7月14日讯，北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多。在很多情况下，虽然漏水等致害纠纷发生在邻里之间，但对于这究竟是邻家之责还是共有设施设备致害，事实上不少人都搞不清楚。

北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多

“水应该是从邻居那里漏到我家的，邻居就应该检查维修补漏，赔偿我们的损失，”有家里漏水的市民说。但另一些人则提出异议：“很可能是共有设施设备漏水，刨了自家地，好心帮你排查漏点和维修，家里弄得一团乱不说，这么多费用总不能还让我给你掏吧？”而令这类事情难办的是，很多时候不刨开家里的墙和地进行检查或鉴定，还真无法判断到底是什么或因何漏的。本报记者采访了海淀法院法官，就此类难题予以详细解析。

家住北京的孔先生近日把楼上邻居魏先生告上了法庭。“楼上房屋排水管道发生渗漏，下雨时水槽积水下渗，造成了我家房屋受损。”孔先生要求魏先生停止侵权，防止渗漏，赔偿漏水修理费。但魏先生辩解：“漏水问题早在十年前就已解决。当年孔先生曾就漏水问题起诉，法院进行闭水试验结果为没有漏水情况。”魏先生就此请求法院驳回孔先生的诉求。

在漏水现场可以看到：该户型有一条东西向过道，过道西南侧有一排水管道，不存在其他用水设施。管道由楼宇顶层内置连接各户至地下排水井，用于排放顶层雨水或积水。孔先生房屋排水管三面墙体有阴湿痕迹，排水管中部有修补凸起痕迹。楼上魏先生房屋该过道已被封堵进卧室，原过道改建为储物柜，排水管道仍置于原处，管道东、北两侧砌有一个5厘米高的围挡，与南、西两侧墙体形成一漏斗型围挡，外侧用木板把排水管道封闭其中，管道中下部有修补凸起痕迹，底部锈蚀严重，底部墙体也有阴湿痕迹。

办案法官现场勘验后，向负责该楼的居委会、产权单位的房产科、后勤处了解到，这楼建成年代久远，雨水排水管年久失修，多户存在这样的漏水现象，但由于政策和人为客观原因没更换。后法院又向相关鉴定中心咨询，答复为：公共雨水管道有使用寿命，该房屋建设时间较长，围挡并非渗漏主因，是管道锈蚀严重致雨水外流所致，打磨修补的方式不可能解决问题，应由公共管道的产权或管理单位进行整体更换。法院经过审理作出判决，驳回了原告孔先生的诉求。

水是从楼上邻家漏下来的，但为什么法院没支持楼下住户孔先生的索赔主张？海淀法院东升法庭法官张慧聪认为，双方诉争区域内唯一的排水设施仅有连接上下楼层的排水管道，该管道外壁锈蚀严重，且类似漏水现象在该楼内还有多户。如果管道壁不因锈蚀出现破损，管道内排放的雨水不可能出现在管道外壁。此排水管道是用于排放顶层楼板所积雨水的公共排水设施，其相关权利和管理责任方为公共区域的产权方或责任方。

“所以，像此案中孔先生所诉主体就存在偏差。另据孔先生自述，诉讼期间，相关后勤或物业管理部门已进行维修，已不再渗漏。而孔先生现在要求停止侵权、防止渗漏，诉讼主体对象不符，而且已不存在侵权现象，所以法院对其诉讼请求不予支持。”张法官说，因漏水引起的相邻关系案件具有特殊之处，就在于漏水处位于穿过上下两层房屋内部的排水管道处，所以漏水成因和赔偿义务主体的确定就成为这类案件审理的焦点。而漏水致害案中漏水成因主要有三类：一是因开发商建房质量问题损失，例如建房过程中在管道内遗留建筑垃圾导致管道堵塞漏水到邻家，，则应由该房屋开发商承担损害赔偿责任；二是房屋内共有设施设备年久失修；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等，属于相邻关系纠纷，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。

“应该注意到是，并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水设施的物权归属问题。”张慧聪法官认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，房屋内部公共排水管道属于《物权法》第六章所称的共有部分。该部分既不属于业主专有，亦非市政公有部分，而属于业主自然共有部分，故房屋内部共有设施设备属于全体业主共有。一般而言，共有设施设备的维修由该楼宇的产权单位或管理单位负责。《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方或管理方。

那么，如果不是自己原因导致漏水到邻家，配合查堵漏点而将自家墙、地刨开，相关损失究竟应由谁承担？

住在北京的吴女士就有此遭遇。“物业公司上门，说楼下漏水无法正常居住、向他们报修。但查找漏点无果。他们请求我配合，要将地板掀开，砸开水泥地板，检查管路，但保证解决完漏水问题后立即恢复原状。考虑到他们的难处，我就同意了。他们让我放心，说最多也就几天。”

地板被破坏*拆除，水泥地面被砸开，室内狼藉超出吴女士想象。“我无法正常居住，只能在外租房。物业公司并未按约定立即恢复室内地板，我无数次催促都没奏效，只能继续租房长达9个月！”吴女士起诉要求物业公司支付22500元房屋租赁费。但物业公司当庭表示自己负责“园区公共服务”，而吴女士主张自有房屋内的问题，与他们无关。

吴女士要求物业公司赔偿房屋租赁费，得到法院予以支持。

在日常生活中，这类因“好心协助配合”而导致的纠纷并不少见。吴女士从方便物业和邻居的角度出发，尽己所能为他人解决问题提供便利条件，可没想到“好心”和“善意”竟给自己惹来麻烦，有房不能住，还要承受巨大的精神压力，天天求物业尽快解决问题。东升法庭法官黄杨认为，对于“好心积极协助配合查堵漏点”这类善举，应当鼓励和弘扬，有助于提高社会公众的诚信意识和互助意识。“而另一方面，考虑到我国公民的法律信仰尚未完全建立，诚实守信的市场交易规则还有待形成，为避免产生纠纷诉讼，为他人提供便利的同时，应尽可能通过书面协议明确双方权责，并及时固定证据，避免日后因举证不能承担不利的法律后果或增加维权成本。”