房屋事先被司法冻结 中介公司请求佣金被驳

通过房屋中介购买房屋，因合同签订前房屋已被司法冻结，故买方拒绝支付佣金。近日，重庆市渝中区人民法院对这起居间合同纠纷作出一审判决，驳回原告重庆钢运置业代理有限公司要求被告支付佣金的诉讼请求。

2013年9月10日，刘某作为买方与卖方杨某及经纪方钢运公司签订房地产买卖经纪成交合同一份。合同约定，买卖双方通过经纪方购买及出售一房屋。合同中约定有如下内容：一、卖方保证对该物业享有完整产权，能完全支配及处理该物业。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在转让完成前全部结清，并保证转让后买方无需负责，否则构成违约。二、该物业系卖方以现房、现状、现产权售予买方，并在签署本合同之前经纪方已邀买方实地检查及核实该物业及相关产权证明，已知悉卖方及经纪方所告知及提供的该物业的相关情况，买方不得以该物业存在瑕疵等为理由而拒绝交易。三、基于经纪方已提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约等服务，在签署本合同时，买方应支付经纪方人民币19400元的经纪服务佣金。

合同签订后，因所涉房屋在合同签订前已被司法冻结，未能成功交易过户，故刘某拒绝支付服务佣金。嗣后，钢运公司诉至法院，认为合同不能顺利履行并非自身过错，要求被告刘某支付佣金。

法院审理后认为，原告系专业房产中介机构，在提供居间服务时应当审查房屋的实际权利人、房屋交易有无障碍等信息，并向被告作出如实报告。司法冻结直接关系到买卖目的能否实现，对购房人而言利益重大。若原告未如实提供上述信息，虽然已经促成合同成立，原告仍然无权要求被告支付佣金。

据此，法院遂作出上述判决。

【法官评析】

本案的争议焦点是买卖合同未实际履行，促成合同成立后可否要求支付中介服务佣金。

从形式上看，房屋中介公司促成刘某与房屋卖方签订了房地产买卖经纪合同，已经促成买卖合同成立，但涉案房屋在签订合同前已经被人民法院司法查封，因此买卖合同实际无法履行。根据《合同法》第425条第1款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。在房屋居间合同中，委托方与居间方无特别约定情况下，作为居间方的中介机构有责任审查房屋实际权利人、权利有无障碍等信息，向委托人作出如实报告并提供可以实际交易的房屋。其次，钢运公司系专门的房产中介机构，具有办理房屋交易的专业知识，能够合理预见房屋交易过程中可能存在的交易障碍，并可通过权属登记机关核实房屋产权相关信息。委托人在接受其居间服务时有理由相信其提供的信息真实可靠，并对中介公司享有信赖保护利益，卖方即使保证房屋可以正常交易也不能免除中介公司提供真实信息的义务。根据《合同法》第425条第2款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。现查明涉案房屋已被司法查封，原告房屋中介公司在居间服务时没有履行提供真实信息的义务，导致房屋无法过户，委托方的利益受到损失，故无权主张服务报酬。