走访：老城区老房难涨价 有意思

[摘要]青岛的房价出现了怪现象，滨海新区内一些房龄较新的二手房或新盘房价，已经反超市南房龄较老的二手房价，也就是说，虽然占据优越的地理位置，但市南很多二手房已经不具备涨价优势了。

曾经的青岛，有宁住市南一张床，不住李村一间房的说法，现如今，随着大青岛城市规划的落地实施，不仅拉近了各区域内市民的生活水平、居住感受、交通便利程度、经济发展速度等，也让原本因区域产生的房价差异化逐步缩小。原先的城中村老工业区大变样，一栋栋设施配套齐备的现代化社区拔地而起，青岛经济的北移发展和市重点项目的落地开工，让整个青岛都开始寸土寸金起来。

近日小编走访发现，如今青岛的房价出现了怪现象，滨海新区内一些房龄较新的二手房或新盘房价，已经反超市南一些二手房价格，也就是说，虽然占据优越的地理位置，但市南很多二手房也不再那么高高在上了！

按照以往房价分布规律来看，青岛的房价一般按照市南、崂山、市北、李沧、城阳、黄岛等依次递减，房价的高低几乎就由地理位置决定。

兼具行政核心区和无敌海景的市南区房价最高，与之媲美的则是富人居住区崂山区；市北区由于拥堵的交通状况与杂乱无章地分布着城中村，房价次之；李沧、城阳等区域则因没有完善的生活配套和舒服的居住环境一直被公认为刚需聚集区；而黄岛，在隧道和跨海大桥没有开通之前，青黄的往来甚是不便时，虽有大量新房上市却无人问津，总被人们调侃为鬼城。

时光倒退五年，市南区无论房龄多久的房子，房价肯定要高于老四方的新楼盘，而具备功能*的老房更吃香，比如大学路、苏州路等建国前建设的老房，由于是大学路小学、江苏路小学等学区房，所以房屋单价竟然超过3万/㎡，比一线海景豪宅的房价还要高。而当年的老四方，因为老企业搬迁工作刚刚启动，绝大多数污染严重的老企业厂房都还没有搬离，在老工业园区内兴建的新楼盘房价迟迟没有上涨的动力。比如当年保利百合花园的均价为8400元/㎡，仅为市南房屋均价的二分之一左右。

近年来，随着大青岛城市规划的落地实施，市民对区域的概念正在逐渐消失。新兴片区的规划定位新颖，生活设施齐备完善，加之交通的配套建设，让多数新建片区比现有老城更有发展前景，在主城没有充足地块上市量的情况下，越来越多的房企大鳄更愿意到前景广阔的新兴片区兴建超级大盘。

为此，青岛近年来规划建设的新兴片区内，总会看到大鳄房企的身影，品牌效应加之自成体系的规模社区，让这些新盘的上市定价都不低，甚至高于主城一些二手房房价。

最早出现这类现象的，是位于李沧东李片区的绿城理想之城，去年理想之城的房价已超过1.2万/㎡，一些多层洋房甚至高达1.4万/㎡，而纵观同时期地处于市南黄金地段的二手房，也不过就是1.1-1.5万/㎡的均价。所以，对于很多抛弃主城房子而前往李沧买房的市民，都被人质疑与不理解过。但短短一年后，原本不赞同李沧置业的人群，也纷纷加入了李沧置业的买房大军中。

目前在青岛，早年规划的居住片区中，很多都已初具规模并且发展前景更加明朗，新盘上市定位高端，房价自然不低。比如，位于蓝*硅谷的鲁信和璧花园，二期开盘均价在12500元/㎡，而小编走访了解到，位于浮山后新区的一套83㎡的二居房源，房东挂牌总价仅为95万元，折合1.144万元/㎡。即墨的新房价格能卖过浮山后不禁让人惊呼不可思议，更令人惊讶的是，鲁信和璧花园的销售速度十分惊人，可浮山新区内一套房龄超过10年的二手房房源却挂出一年都没卖掉。

有网友表示，新区的新盘具备二手房所没有的多重优势，房价高也是情理之中的事情。然而小编走访后却发现，近两年崛起的新兴区域，其二手房房价也早已赶超市南。以市北滨海新区保利百合花园为例，据统计该小区的二手房均价为13704元/㎡，七年时间，该小区房价每平上涨5千元左右。

随后小编又走访了市南镇江路一带、天山小区及天台路附近的二手房，这些片区均位于青岛主城黄金地段，但基本都建于上世纪八九十年代，走访时看到，天山路小区的二手房均价基本保持在1.3万-1.5万/㎡左右，有的条件较差的房源甚至可以降到1.2万大甩卖。而天台路附近的二手房房源，挂牌价也基本在1.5万-1.6万/㎡左右，挂牌较高的房源成交周期较长，即便2006年建设交付的海信都市华彩项目，均价也基本保持在1.5万/㎡左右。相比以上地段，镇江路的二手房房龄更老，价格也基本在1.2万-1.3万/㎡左右，虽地处于黄金地段，周边生活配套齐备，交通四通八达，但由于都是老社区，房龄较大，所以即便在好位置上，房价也要上不去。另外小编还发现，镇江路沿线的房产中介几乎都是以前的夫妻店，一些大型房产中介公司都不愿选择在此区域开展业务，也从侧面反映了这一片区二手房生意难做的事实。。

在采访中，大多数市民都不太中意房龄较老的二手房，现在地铁马上也要开通了，后期规划建设的地铁线路几乎涵盖了整个青岛市，根本不存在哪个地方不方便，哪个地方发展差的问题，没有了地域限制，买房当然更重视小区自身，老房子不仅旧，而且大多不是封闭社区，xx*和安全*都不如新社区好，另外老房户型也不好，居住舒适度欠佳。购房者这样告诉小编。

>>>9月24日，青岛新闻网免费看房车八线齐发，崂山热盘均价13000/㎡；市北均价14600/㎡；李村地铁盘均价10000/㎡；高新区均价5600/㎡；黄岛均价7500/㎡；即墨均价6288/㎡；城阳均价7400/㎡；公寓专线首发总价28万起，点击报名参加免费看房车。