北京房市“金九银十”梦碎 [哈哈镜]

“930”北京房市新政一出，掷地有声。国庆7天，西城、东城、朝阳和海淀几大传统热点区域，看房客户变少、部分新挂出房源价格下降。满心指着“金九银十”再上台阶的地产商和中介们无疑大受影响。最新统计数据显示：小长假期间新房网签数量达到2011年以来的新低，甚至只有2012年历史低点的一半，可谓“断崖”。

小长假期间新房网签数量达到2011年以来的新低，甚至只有2012年历史低点的一半，可谓“断崖”。

从新政关键信息的字面上看，是数字百分比的向上浮动，文件语言极为精确。但在这些规范表述的背后，是一个个真实并受到影响的身影。新政对哪些群体影响最大，对当下躁动的房市又有何调控作用？

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从数字浮动中找到了答案。

购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%；购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策*住房除外)。

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业*个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

第一类：京籍炒房族

有些想买二套房的北京家庭，不为改善，就为利用购买第二套房的资格不断买进卖出。在这一轮中，他们受到的影响最大。

为什么呢？这是因为政策对贷款“二套房”的定义变了。此前执行的“认贷不认房”政策宽松，名下有一套无贷款住房，买第二套房时可以按照首套走贷款手续，也就等于首付3成就能办理商贷。按新政的要求，无论有无贷款记录，二套房首付款比例均不低于50%。

如果他们炒的房子超过140平方米、或者容积率低于1.0，实际成交价高于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍（非普通住房），他们的首付就要在7成以上了。经粗略计算，以二套房指标购买一套非普通住宅的首付成本大概增长了300万元。

请注意，这条政策里还有“为改善居住条件”这样几个字。这也就意味着，如果再次购房不是为了改善居住条件，监管部门可能还有后手去控制其贷款。

第二类：在京无房外地有房贷

这类人在北京真不少——有些是在老家给父母买了房自己背贷款，有些是在风景名胜地买了个度假房。虽然他们在京无房，但会在个人征信记录中显示有尚未还完的贷款，因此在京的贷款政策也按买二套房走，首付高，而且利率按照1.1倍计算。

对于这类群体，

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建议在购房时仔细盘算盘算，如果外地贷款额没有超过北京房的贷款额，那最好还是抓紧办手续将外地房源的贷款尽早还清。还清以后再办北京房的贷款手续，这样还可以按照商贷首套计算。

这两种情况相差多少呢？按照二手房抽样套均价格430万元计算，首付将相差64.5万元。

但是在这个群体里有一种特殊情况——在外地有商贷，在北京计划用纯公积金贷款的，不受影响。截至目前公积金政策并没有调整，因此支持北京首套刚需房还是首付最低20%，最高贷款额120万元，而且不受外地商贷影响。

也就是说，即使在外地有商贷，如果在北京买171.43万元以下的房子，用纯公积金首付可以控制在30%及以下，就可以按照首套贷款。问题是：北京100多万的房子还真不好找。

第三类：零起点买房刚需族

首套普宅贷款比例不低于35%，比原有的加了5个百分点。这一条直接影响名下无房的刚需族。

夫妻和未成年子女（如成年单身，则只看此人）名下在北京没有住宅、买纯商品房或者二手房、在外地也没有尚未还完购房贷款的人，如果在北京购买纯商品房住宅，首付至少提高了5%。

如果按照目前二手房抽样套均价格430万元为基础计算的话，这类人的首付至少要多准备21.5万元。如果是按照现在新建纯商品房套均价格531万元计算的话，刚需首付增幅最少为26.55到53.1万元。

任何政策出台时间都有一个“卡点”期，比如买卖双方谈好了价格，签了意向，交了定金，还没网签。而网签的时间又在“930”之后，那么或许在短短一个月之内，买方就要补缴5%的首付差价。这个差价，按500万总价算，就是25万。

第四类：以房换房的首改族

“以房换房”是最具代表*的改善*需求，特别是首次改善的人：生了孩子，要老人来照顾，两居换三居。这一类人通常的情况是：北京户籍，个人或家庭名下只有一套房产，还拥再买一套的购房资格。

在前一轮房地产市场波动中，出现了很多买一套卖一套的“连环单”，A买了B的房，B拿着售房款去买C的房，C得了钱再去买D的房。这样的连环单甚至能串起十几户家庭。在新政实施后，“认贷不认房”的政策出现了巨大调整，改成“认房又认贷”，对京籍产生了影响。

比如说，小王夫妻是北京户籍，名下有一套房，而且没有贷款。按照原来的规则，他们“以房换房”可以采用这样的操作方案：先直接买第二套房，并且按照首套房贷款。

但是按照现在“认房又认贷”的政策，他们必须把名下没贷款的房子卖出去、完成过户，再买房时才能按照首套贷款。

对这一类人来说，新政影响的，不仅仅只是首套房的首付增长5%或者10%，更重要的是交易周期被拉长，而且全款房的价格第一时间就被锁定，在房价波动的情况下，一买一卖的利益最大化会更难实现。

需要说明的是，在这次调整中，仅有一套购房资格的非京籍家庭没有受到影响。他们的购房流程还是要将自己名下房子过户给买房人，才能网签自己要买的房子，新政前后没有变化。

其他人

看完受影响的这4类人以后，

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认为还有３类人买房的贷款没有受影响：第一种是购买自住房和保障房的首套刚需族；第二种是用纯公积金购买首套房的人；第三种是非京籍，且在外地没有贷款或还清商贷人。

但是，即使是这三种人，同样也会受到房地产市场冷静下来的影响。每一轮新政出台后，房屋的成交量和成交价都会有一轮回调。再加上央行行长周小川在G20财长和央行行长会上发言时透露的信号，中国也会对信贷增长进行控制。这对大家来说，是利好消息，因为相对而言，更合理的价格，能买到更合适的房子。

政策面调整的，终归是购买预期和投资信心，而不简单是价格涨跌本身。被投资、投机需求片面拉高的房价由刚需接盘，如同牛市中的“割韭菜”，最受伤的不是大户，而是小散。在全国房市调控政策密集出台的窗口期，买卖双方都需要一点耐心：期待市场回归理*。