大卖屋时代　售屋宝典大解析

掌握房市动态 卖屋轻松又方便

要如何在短时间内顺利将手中房屋卖出，除了寻求各种协助外，屋主本身的观念也要跟得上市场变动，因此售屋要如何订出策略，又该如何增加手中物件的优势，成为能否顺利卖屋的首要课题。

每个卖屋的屋主最常遇到的第一个问题是该如何订价，却忽略了在订价之前要先了解自己物件本身的优势，即便是同一个社区，物件还是会因本身条件的差异而有不同行情，所以要审慎评估才能做出正确的订价策略。

强调社区素质 增加物件优势

一个素质良好的社区具有更好的售屋条件，尤其许多首购或自住族群越来越重视安全与环境，使得有管理的社区比起没有管理的公寓有更好的先天优势，如进出有社区保全进行管制，重要出入口也有监视器全天候监控，还有大厅柜台有物管公司提供管理服务，以及清洁公司负责社区清洁维护，并配合环保公司清运垃圾，这些都能成为加分要件；此外如果社区获得社区优良评鉴，更是社区素质的一大背书。拥有好的管理与环境，就能增加买家的购买意愿，越多人喜欢你的房子，就代表自己在价格上越有优势。

简单修缮有必要 提升卖屋有利条件

买东西常常会用卖相好不好来议价，房屋也是一样的道理，虽然有人认为看房子就是要越真实越好，经过装修较容易让人起疑心；但是另一方面来说，买方看屋有时候凭的是一种感觉，同样的东西有包装与没包装就会有不同身价，因此以修缮而不是遮掩缺点为前提，适度的装修是有帮助的。

漏水是常见的修缮问题，也是买方最怕遇到的状况，先排除隔壁或楼上邻居造成的漏水状况，家中墙面内的水管漏水可以先行修缮，别心存侥幸想以简单的油漆粉饰漏水，因为买方越来越精明，会选不同天气多次看屋，与其为了应付每次看屋而花小钱粉刷，倒不如把漏水问题解决，减少卖屋过程的困扰。另外窗框漏水也是常见问题，尤其下大雨时就会立刻现出原形，因此窗框漏水是必要的修缮项目，以防买家趁大雨时看屋，窗框漏水可就会让房子价格大打折扣了。

装饰部分大致可以分为两个项目，首先是墙面粉刷，如果墙面的污损并不严重，水泥漆或是乳胶漆都可以用简单方式去污；若污损过于严重或因长年没有维护而斑驳，可以请油漆工或自行粉刷，建议墙面采用明亮的白*系以利于增加室内采光，这也是最能被接受的颜*。另一方面则是灯具的修缮，室内的照明扮演重要的角*，就如同商品放在展示架上需要打上灯光，室内灯具损坏可以自行更换灯泡或灯管，因室内有充足的照明可以营造出开阔的空间感，而明亮的感觉会有美化的作用，比起阴暗的室内，明亮的照明能让看屋者有良好的第一印象。

掌握最新资讯 了解市场行情

卖屋最重要的是了解目前市场行情，而且是最真实的行情才有参考价值。以往卖屋前了解行情的方式无非是口耳相传或街坊打听，这样的做法往往得到的情报早已失真，即便是自己社区的成交行情，也会因楼层不同、位置不同、有无装修及是否配给车位等因素形成个案差异，如果单只是询问对方卖了多少，而不知道对方物件的条件以及买卖过程，恐会造成错估的情形，订出的价格与市场形成落差。

要了解市场行情最基本的方法是查询实价登录，虽然有完整的资讯与实际成交价可以查询，但是实价登录会有两个月左右的时间差，也就是说目前看到最新的实价登录会是两个月前的行情，而市场可能在两个月之间又产生新的变化，且实价登录看不到物件本身的详细情况，如实价登录不会加注物件是面水岸还是面福地，有装潢还是没装潢，光是这些额外条件便足以影响物件价格，因此实价登录可作为区域行情参考，不适合当成个案指标。

想要了解最新房市资讯，目前大品牌的房仲业者都会在官网刊登最即时的交易资讯，可以做为售屋前的参考依据，但是最直接也最简单的方式是寻找知名房仲业者洽询，因房仲业者都是分区在地经营，对于单一区域的房市概况有最新的一手消息，而且房仲经纪人有专业的策略规画以及手中众多的物件可作为比较，与其自己瞎子摸象倒不如直接寻求专业协助才是上上之策。

自售还是委卖 仔细分析辨优劣

要自售还是委卖是许多屋主卖屋前的一大考量，委卖在成交后必须付给房仲一笔服务费，虽然自售不用多付这笔费用，但是借由房仲提供的专业服务，一些零碎的杂事与文件办理、代书与签约过程都有专人服务，最重要的是委托房仲销售才能够订出最佳的价格，加上房仲能够有效聚集大量的目标客群，能够更快成交，缩短售屋时间。

永庆房屋大安公园店店长赖上伟分享一个案例，有个屋主本来贴出自售，但几乎都是中介打来询问，或者部分走马看花的邻居，真正有明确出价的几乎没有。最后终于妥协委托售屋，房仲第一线经纪人筛选寻找明确买方，除了省去屋主要天天站岗带看，以及被同行骚扰要签委托的麻烦外，更只用不到一个月的时间便找到买主。当然在买卖交易安全上，有专业客观的代书团队办理，也省去不少风险跟麻烦。

以小博大好时机 换屋策略耍心机

在房价持续下跌的市况，不少有意换屋的人纷纷开使盘算该如何以小换大，现在换屋族如果是换大，其实反而比过往上升市场来得轻松，举例二十坪要换四十坪的房子，如果是在上升市场，房价一坪涨五万元，原本自己的房子涨了一百万元，但购屋却涨两百万元，除了坪数价差，还必须追价超过一百万元。但现在反过来，小坪数总价只跌了一百万元，但大坪数却跌了二百万元，相较之下换屋的压力反而减少了一百万元。

建议换屋族可以筛选二到三间适合的房子，勇敢的谈价，一百分的房子可能会卖到一百二十分的价格，九十分的房子或许可以接受九十分或八十分的价格，如此就可以节省下预算。

另一种策略是掌握换屋时间差，这种做法是用于想以郊区换市区的换屋族为参考，永庆房屋板桥特许店店长许彦翔建议，在房市持续下修的情况下，可以先将手中的房屋卖出，然后到想要居住的区域租房子，一来利用租屋期间熟悉环境并评估是否适合自己，再者租屋期间房市持续下修，等到一段时间后区域行情来到自己认为的甜蜜点，就能积极看屋寻找适合自己的物件，如此利用时间差增加自己的购屋资本。

抓住买方心态 成交不再是难事

现在市场买方追价意愿普遍较低，不能再像以往期待市场高价，委托高于市场行情的价格，这样反而失去诚意买方的看屋意愿，错过良机。建议价格落点在实价登录行情，并先行做出下修五至一○％的下修幅度，而不是一开始订出高于行情再让买家杀价，因为现在买方会货比三家且持续追低，高于行情的价格会完全无法吸引买方看屋，反而拉长售屋时间，倒不如直接做出有感降价，吸引买方才能创造成交，这点已经在今年许多让利的新建案就能看出端倪，因此价格将会是售屋成功与否的关键。

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