房主卖房欲反悔 法院判决买卖合同有效

家住北京市通州区某村的房主张某，于2012年将本村的农村房屋卖给同为本村居民的姜某。在姜某支付清买房款32万元后，姜某就搬入该房屋居住。四年后姜某提起确认合同有效之诉，要求确定姜某同张某的买卖合同有效，张某不同意姜某的主张，其认为买卖合同无效。近日，通州法院审结了此案，依法认定双方买卖房屋协议有效。

2012年9月，姜某与张某签订买卖房屋协议，约定：张某将其坐落于北京市通州区某村某处北房五间、厢房三间及地上建筑物、自来水、电以320 000元的价格卖与姜某，合同签订当日，姜某以银行转账和现金的形式分两次将房款给付于张某，张某将房本交付姜某，姜某于当日搬入房屋。2013年5月，姜某将涉案房屋进行翻建，并居住至今。张某辩称，协议是无效的，因为姜某及其爱人在该村已经有一处宅基地，姜某又购买我的宅基地，张某就有两处宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，双方签订的《买卖房屋协议》应该是无效的。

法院认为，综合本案的实际情况，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则，确认姜秀芬与张长洪签订的买卖房屋协议有效较为适宜。理由有二：其一，姜某与张某于2012年9月签订的买卖房屋协议，系双方真实意思表示,不违法法律、行政法规的强制*规定，姜某在涉案房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，且姜某为本村居民，具备拥有本村宅基地的资格；其二，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。该规定为管理*规范，而非效力*规定，不应仅依该规定否定买卖房屋协议的效力。

法官提示，虽然现阶段农村宅基地不能在市场上自由流转，但并未所有转让农村宅基地住房的行为都是无效的。农村地区，在本村村民之间转让宅基地住房，是沿革了多年的民间习惯，若将其认定为无效，不利于农村地区住房占有的现状保持。法院在判决农村房屋买卖案件时，会结合当事人双方的身份情况、房屋的历史沿革、房屋的翻建情况等多种因素进行考量。