房地产调控新政 房价要降下来了吗？

法律法规网消息 现在的房价蹭蹭的往上涨，让很多正在奋斗的年轻人望尘莫及，结婚又不能没有房，只能跟父母要钱买房。房价何时能降下来，一直是很多人关注的问题！
3月31日下午，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，宣布非海南省户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明。

此前数天，3月28日，深圳“三价合一”政策正式落地。同日，杭州市宣布将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度；3月30日，西安市跟进，出台公证摇号买卖新房。

短短4日，已有4个城市发布调控新政。第一财经不完全统计发现，2018年至今，已有超过10个城市出台楼市调控新政。近期年报出炉之际，多家房企在业绩发布会上表达了同样的想法，房地产调控将常态化。

目前，房地产调控范围与力度还在持续扩大，暂未看到放松迹象，在长效机制未出台之前，限制性的调控措施将承担起引导楼市平稳健康发展的主要任务。

4日4城发布调控新政

2016年10月，全国范围内的调控政策接连出台，来引导市场过热的成交量价以平稳健康发展。经过了2016年第四季度和2017年全年的消化后，目前政策仍在优化、加码。

先是1月5日，兰州市发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对区域性限购政策进行调整，如取消西固区、九州开发区等偏远区域的住房限购政策，而城关区、七里河区的住房继续实行限购政策，此外对城关区、七里河区等区域的住房实施3年限售政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，差别化调控从“因城施策”向“因区施策”进化，调控越来越深入且具体。严跃进判断在二季度继续进行管控也将成为市场趋势。

兰州之后，昆明、三亚、淄博、大连、阜阳等多个城市陆续发布新的调控政策。

3月28日，深圳市“三价合一”正式落地，要求建立信息互通查询机制，规范购房融资，遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。

所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和银行房屋评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

自2016年10月至今，深圳新房每月成交均价均呈现环比下降，已连跌17个月。此政策的落地带给业界的震撼可想而知。不过“三价合一”针对的是目前市场不规范的“阴阳合同”和“高评高贷”行为，其作用不如限购限贷政策影响面广，但也足以警惕市场上投机投资行为的死灰复燃。

戴德梁行深圳公司指出，“三价合一”意味着二手房买家的贷款额（多付首期款）减少或多交税费，提高了交易的门槛，短期内对二手交易量会有一定程度的影响。但从中长期来看，“三价合一”是一种规范管理、维护市场秩序的行为，有利于房地产市场的稳健发展。

同为3月28日晚，杭州市针对市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，发布《我市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度》，表明将采取公开摇号全程公证的方式来规范市场销售行为。

两天后，西安市跟进摇号政策，明确意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

对市场谨慎乐观

如果说“三价合一”、“摇号”是限购、限贷、限价、限售等主要调控措施之外的辅助性手段，不够显性，那么海南省的调控新政算得上重磅。

3月31日，海南省宣布非省户籍家庭5年限购、5年限售、首付不得低于七成、只能买1套住房，被业内称为“最严调控”。

同日稍晚，海南省发布《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，要求推进公共租赁住房、共有产权住房、棚户区改造、住房租赁市场的工作，“按照本省居民的基本性需求由政府来保障，投资性需求靠制度来限制，省外享受性需求由市场来调节的思路，进一步完善住房保障和供应体系。”

而无论是“三价合一”还是摇号、限购、限售，都是中短期内调控政策的作用力，主要是为避免投机投资、钻规则漏洞而带来的不平等的社会问题，它们将在长效机制出台之前进行干预和适度保障。

根据十九大和两会精神，国家仍坚持“房住不炒”的定位，强调加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持居民自住购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

日前，国家统计局发布《2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。国家统计局城市司高级统计师刘建伟对变动情况进行解读，2月，一线城市新房价格同比下降0.1%，二手住宅价格涨幅连续17个月回落；而二线城市新房和二手住宅价格同比涨幅分别扩大0.4和0.1个百分点，三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点，整体呈现稳定态势。

在3月底举行的多场房企2017年业绩发布会上，多家企业管理层均认为房地产调控将常态化，并以此为出发点安排新一年的销售目标和节点。

深圳控股董事会主席吕华表示：“国家明确提出‘房住不炒’，支持住房租赁市场的发展，整个行业政策和生态将会发生颠覆性的改变。”

尽管2018年有5500亿港元的货值，不过中海地产还是相对保守地把销售目标定为2900亿港元，同比增长24.96%。中海地产主席兼行政总裁颜建国告诉第一财经：“预期今年行业将平稳发展，考虑到调控政策的持续性和资金面的因素，我们对市场审慎乐观。”

9月上海或出台楼市调控新政策 首付比例或将提高
一线城市中，上海因为地王频出引来各方关注，自融信110亿拍下内环一块住宅用地引爆市场刷新全国土地成交史上最贵纪录之后，此后一周，上海陆续暂停4地块的出让。这种反常的做法引发了市场的广泛联想，关于上海将收紧调控的预期让业界感到如临深渊。而本次“地王潮”与以往不同的是，民企代替国企成为拿地主力，民企的行为往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。同时，险资及产业资本也纷纷流入土地市场。可以看出，“资产荒”也是造就地王涌现的一个深层推手。
但是，火爆的市场并没有掩盖住风险。中国房地产企业的信用评级或展望却在被下调。这种矛盾反映出，房企的负债率和财务状况并没有改善，国际投行和评级机构对于中国房地产市场风险以及泡沫破裂普遍担忧。
在资金面宽松、房屋交易火爆、供应不足等各项因素的刺激下，今年的土地市场异常兴旺。到8月，住宅交易早已降温，土地市场却继续走向极致。截至目前，本月全国共诞生47宗超过10亿元的地块，其中溢价率超过100%的地块达到33宗。8月已成为名副其实的“地王月”。
从连续发布的中期业绩来看，这些“地王”似乎并未给企业的资金面带来影响。事实上，按照房地产开发的正常周期，高价地项目影响要到明后年才能真正体现。
但这对市场情绪的影响不容忽视，且纵观历史，“地王”的出现往往是引发政策打压的导火索。在暂停土地出让后，上海已传出在信贷层面进行收紧的消息，北京、深圳也有类似的风声传出。同样从本月开始，业界的情绪也开始转向悲观，接受业内人士采访的业内人士普遍认为，政策继续从紧将不可避免。
“地王月”的诞生逻辑
8月17日，上海静安区的一宗商住用地“中兴社区N070202单元地块”开始出让。经过一个多小时的激烈竞争，该地块以110.1亿元的价格竞出，得主为福建房企融信地产。
据估算，这块地的溢价率达到139%，名义楼面价为10万元/平方米，扣除商业配套及保障房，可售部分的楼面价达到14万元/平方米，创中国历史“地王”纪录。
在这宗“里程碑”式地块诞生时，似乎没有人预料到它将要引发的连锁反应。一天后的8月18日，上海中止了浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块的出让;8月22日，浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块也停止出让;8月24日，普陀区苏州河滨河地区的一宗土地出让也被暂停。
在中原地产首席分析师张大伟看来，“地王”的出现是今年中国土地市场的一个缩影。根据该机构的统计，截至8月25日，今年全国已出现单宗超过10亿元的地块303宗，去年同期只有150宗。其中，溢价率超过100%的地块达到153宗，而去年同期仅有6宗。
这些“地王”主要分布在热点一二线城市及其辐射地区，今年以来，上海、南京、苏州、杭州、合肥、天津等地成为“地王区”。
随着住宅交易市场的升温，“地王潮”早在今年4月就开始出现。但在住宅交易已连续3个月降温后，土地市场的高烧仍持续不退，并在8月再度攀高。
中原地产的统计还显示，8月以来，全国单宗土地价格超过10亿的地块合计有47宗，其中溢价率超过100%的地王高达33宗。
事实上，除“地王”价格之高，诞生之密集外，还有两个特征容易引起监管层的警惕。“以前都是国企拿高价地，最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，总体来说，国企的资金实力强于民企，其拿地行为也往往带有国有资产保值的“性质”，具有一定的个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断，具有普遍的参考价值。
这种说法不无道理。今年年初曾频繁拿地的信达、葛洲坝(8.090, 0.16, 2.02%)等央企，近期动作已明显放缓。而包括新晋“地王”得主融信在内，民企已成为土地市场的主角。
另一个特征在于其他资金的进入。下半年以来，前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立拿地的记录，还有一些产业资本以联合拿地的形式进入房地产市场。这种畸形的资金流动同样值得警惕。
调控政策“在路上”
与“地王”同步出炉的，是上市房企的中报。受益于上半年的旺盛销售，多数企业的业绩亮眼，这也使得其疯狂拿地的行为具备了一定的合理性。
以获取单价“地王”的融信为例。上半年融信实现合约销售收入132.2亿元，同比大幅提升261.92%。截至今年6月，其净资产负债率也同比下降63.6%，至90%的水平。
但这并不代表“地王”没有风险。按照房地产开发的正常周期，高价地项目对业绩报表的影响要到明后年才能真正体现。接受业内人士采访的多位从业者也直言，对于近期的土地市场有些“看不懂”。尤其在北京、上海等一线城市，随着一系列高价地的入市，高端住宅市场正出现供应过剩的端倪，并将给这些项目带来巨大的去化压力。
就当下市场而言，张大伟认为，如此频繁的诞生“地王”，势必对房价起到抬升作用。而其对心理预期的影响已经形成。
回顾历史，“地王”往往是引发政策的重要导火索。2010年3月16日，全国“两会”刚刚结束，北京楼市就出现“一日三地王”的“奇观”。一个月后，调控楼市的“国十条”重磅出台。北京也于当年4月底出台全国首个“限购令”。
如今的局面，似乎比当初有过之而无不及。接受业内人士采访的多数从业者的预期都趋于悲观，他们普遍认为，综合各方面的信息来判断，政策层面的收紧已不可避免。
据21世纪经济报道的最新了解，上海有可能在今年9月出台一个“软着陆”的调控方案，主要针对市场中的投资者。且不排除提高首付比例、贷款利率等信贷政策。
深圳的调控政策似乎也在路上。8月23日，广东省住建厅党组成员陈天翼表示，广东省有关部门正在指导深圳加强房地产的调控。根据官方的信息，8月26日深圳将有一批宝安区的土地集中上市。此举容易被理解为缓解市场的“饥渴”。
至于北京，在两个多月的住宅用地“断供”之后，下半年加强推地被认为是大概率事件。为防止高价地的出现，北京可能同时推出一些限制地价的举措。
此外值得注意的是，在厦门、南京、苏州等城市出台调控政策之后，其余的“强二线城市”，如合肥、武汉等地，也被认为存在政策收紧的强烈预期。也即，政策调控的范围也将伴随“地王”，出现“梯度传递”的现象。
国土资源部下属的土地勘测规划院曾在7月的一份报告中做出如下警示：下半年房地产市场持续分化，升温或回暖的城市范围向三线热点城市扩大。对此，需要“跟踪和关注区域发展战略下，土地市场空间格局的变化”。