房租暴涨    到底怎么回事

法律法规网消息    现在的房价涨势迅猛，让很多人买不起房，房子何时能降下来？全球房价最猛的是哪几个城市？房租暴涨的背后原因是什么？一起来看具体报道！

最近，「长租公寓界」可以说是热闹非凡了，有人说「房租吸血化榨干了年轻人」，那么在租金暴涨的背后，长租公寓的运营商究竟是靠什么在盈利？答案是：并不怎么盈利。

国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主，有着较强的金融属性。大部分长租公寓尚处于「烧钱」阶段，未实现真正的盈利。就算是经验丰富的老牌房企，如万科旗下的长租公寓「泊寓」，租金收益率也只有 2%左右，除去税费就仅剩 1.5%的收益。

▲《移动迷宫》| 生存的出路在哪儿？

而对于像链家这种中介系长租公寓运营商，其收入中有 70%是拿房成本，再加上 15%的装修分摊、10%的运营成本、5%的税收，长租公寓的利润几乎为零，因此长租公寓整体盈利模式仍处于十分不明晰的状态，那么长租公寓运营商究竟如何突破瓶颈，寻求新的发展模式？

由于国内长租公寓运营商规模化程度不高，在普遍依靠重资产运营的情形下，租后服务的发力是运营商寻求突破的关键所在。国内 REITs 等金融工具尚未成熟，难以复制国外以「资产增值 + 租金」为主的商业模式，国内更可能出现以「租金为本 + 服务为王」的社区化、集群化、差异化经营模式，因此后服务空间潜力巨大。

▲《唐顿庄园》| 英式管家的万能服务

公寓服务实际上是「轻酒店式」管理模式，相较于酒店事无巨细的服务流程，公寓的服务覆盖了「重点生活时刻 + 生活必需内容」的服务，例如入住、换房、离开等这些重要的时刻；洗衣、做饭、维修等必需的生活内容。虽然少于酒店的服务种类，但是体验和贴心程度都是基于酒店行业的服务标准。

而这一点上，美国上市公寓运营商 EQR（Equity Residential）的服务体系是最为系统的，显示了作为美国第一大公寓运营商对于公寓产品的设计掌控能力。EQR 在全美拥有 300 多处物业，以及大约11万套公寓，它在服务上立意非常鲜明，将租户的服务具体细分了四个部分：

Service 轻酒店化的居住服务

无论哪种形态的公寓都是为了解决居住产品，而中国的公寓发展大多是为了追求风格化与差异化，将社交、创业作为公寓的服务核心，实际上是一种舍本逐末的行为。

EQR的居住服务主要有两个特点「全时段的沟通保障+快速解决问题」。在服务内容上面，与其他公寓运营商不同的是 EQR 承诺入住 30 天之内租户住的不高兴就能换。除此之外，EQR 没有过多展示花式服务内容，并且用户其实更关心的是你解决问题的态度和能力。

▲48 小时内解决租客一切问题

这是酒店服务业最为普遍和推崇的服务理念，EQR 作为公寓运营商也直接沿袭了酒店行业的传统：「任何居住问题」都可以通过移动端或者网页端发送完成，并保证「所有维修服务」会在 48 小时之内完成。虽然看起来是简单的服务保障，实际上「任何问题」和「所有维修」这两项内容所包含的服务工作量是不可预估的。

很多国内的公寓运营商还带有传统地产行业的习性，认为房子才是大问题，其他问题是小问题。然而事实上在公寓产品这个「小问题」包含着极大的人力资源投入和差异极大的用户体验。「小事」的服务积累实际上更像一个计步器，好的运营商会在日常生活提供更好的服务体验，每一步的积累都会留有记。最终的数字会说明你最终积累了多少用户的好感，是否能够形成对于品牌的恒久忠诚度。

Convience 居住便利服务

除了刚刚提到居住服务之外，EQR 还提供了更多居住辅助服务：搬家服务和家具折扣。如果说居住服务解决的是长期居住的问题，居住便利服务更多的是为了解决新租户入住问题。

▲ 为租客提供便利性

EQR 为了做轻资产，并没有自身开展这两项业务，而是通过和不同的服务商进行合作。在搬家业务上和 zipcar 合作，在家具合作上 EQR 选择了 Cort Furniture，这家家具公司网站首页上和 EQR 的合作内容占据了最大版面。虽然在 EQR 的资料上面仅仅显示这两家公司都只是合作公司但是并不能低估 EQR 对于这两家公司的影响力甚至是控制力。

其实这两项就是 EQR 围绕租客生活所设立的服务核心「公寓管理+酒店服务」，这也是 EQR 能够在全美获得最大的关注和影响的核心价值。

Community 不为社交的社区建设

虽然在 EQR 自己宣称会有一个住户「专享」的社交网站和丰富多彩的社交活动，但也清楚说明自己是为了拓展租户，并且特别着重说明了租户推荐朋友可以获得礼物等福利措施，所以社区建设目标更加直白的设立在拓展新租户上面，而非是着重于租户社交需求。

Flexible Service 多种适应性服务建设

EQR 提供的多种适应性服务第一项主要体现在，当租户在生活改变的情况下，例如工作地点改变、家庭计划变化，EQR 都会提供配合改变支持，可以允许租户更换房间和改动租期，所以当租户由于不同原因从一个城市迁徙到另一个城市时，也能够快速找到相同品质的住所。

▲ 可为租客变更提供租房便利

第二项内容，实际上是金融创新的一部分，允许租户最多以 20%的租金，用于未来购房。只要租户租期超过一定年限，并且在租房期间购买了指定开发商的房子，就可以获得最高20%的租金返还用于购房，因此租户租住公寓的时间越长，积累的购房款就越多，这一活动留住了大量租户，现在 EQR 的这项业务已经在全美 9 个州开展。

虽然近些年来，美国各大公寓运营商也开发出了各种个性化的服务内容，但是没有任何一家公司能够脱离开「公寓管理，酒店服务」的核心，就算是新兴的独角兽企业仍旧会受到老牌公寓运营商的影响，如 Airbnb 就曾在 2015 年宣布，公司网站上的房屋租赁将学习传统酒店行业。

▲《华尔街之狼》| 去选择未来的方向

纵观国内，大部分的公寓运营商还具有较重的传统地产行业习性，掌握大量房源，着重的选择去对比房间的好坏，但「长租公寓」实际上并不是地产行业的衍生品，它更像是酒店行业的延伸产品，租客选择的是「房间+公寓服务」。

目前国内还没有真正意识到或者说做好公寓服务，大多数的长租公寓都很少谈论自身的服务质量，而是将更多的重点放在社交与噱头上面，这与「公寓」的概念本身就背道而驰。为此10 月7-14 日中城联盟与纽约大学联合举办了第四期美国房地产特训营，其中纽约大学房地产学院教授 David Harris 将为特训营的学员们讲授长租公寓相关内容。

同时「美国房地产特训营」还将结合中国市场目前最急迫、最关注、最聚焦的地产细分领域，如房地产科技、健康地产、旧城改造、养老地产等方面，去到布鲁克林造船厂、纽约大学学生公寓、Delos 等行业细分前沿企业观摩，深度学习经典案例和前沿模式。

此次探访美国地产行业的考察之旅，将由冯叔作为全程导师带队，中城联盟的一些企业家们也会参与共同讨论。

未来房企要想在后开发时代继续生存，就必须寻找属于自己的细分领域，探寻房地产行业新的模式进行转型升级。

房租占工资三成

近期，部分一线城市房租上涨明显，长租公寓也被推至风口浪尖。作为中国住房租赁市场发展的新业态，长租公寓问题到底出在哪？它和上涨的房租之间有多大关联？租购并举究竟如何进行？围绕这些问题，本报记者进行了采访。

长租公寓啥模样

——主打品牌和品质，价格相对更高，近年政策利好多

对于许多在一线城市工作的年轻人来说，长租公寓并不陌生。“如果你需要长期租房，又对房屋内部装修、设施和环境卫生有一定要求，希望找到真实有保障的房源，长租公寓是相对省心的选择。”在北京工作3年的小王对本报记者说。

长租公寓没有明确的定义，它一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋，无需直接和房东接触，租期一般以一年居多。除房屋本身外，公寓还提供保洁、维修、安保等附加服务。目前市场上既有像万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有房源对外出租的；也有像自如、相寓、蛋壳公寓这种通过长期租赁或受托管理等方式获取房源再行转租的。与普通租房相比，长租公寓主打的是品牌和品质，价格也相应更高一些。

长租公寓在中国的兴起，还只是近几年的事情。小王记得2015年毕业那会儿，长租公寓品牌一下变成了更受青睐的选择。“以前听过不少黑中介和黑房东的遭遇，租客的权益常常得不到保障，而在长租公寓品牌这儿，你至少能对租住房屋的软硬件有一个合理期待。”小王说。

打破中国租房市场长久以来的C2C（房东对租户）模式，对房屋加以装修改造，抓住年轻租房群体的需求，不少长租公寓品牌实现了前期的快速发展。例如，链家旗下品牌自如称，经过5年的发展，已拥有自如房屋40万间，8栋自如寓，服务北京、上海、深圳、杭州、南京超过100万客户。

这背后是市场租赁需求的支撑。我爱我家集团研究院统计显示，今年前7个月，北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%；另有数据显示，1-5月“90后”租房客群在北京地区全部租客中的占比近三成，“以租代购”正成为越来越多年轻人的选择。“在北京两三年了，房价太高，一直都是租房住。”就职于某网络公司的蒋女士说。

“租购并举”的住房制度也为住房租赁市场带来政策利好。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点。反映最灵敏的是企业，除早已开展长租公寓业务的万科和链家等知名房企外，仅今年3月，就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓市场。此外互联网公司和小型中介机构等，也纷纷入驻长租公寓市场。

对房租上涨影响几何

——原本定价就较高，抢房源一定程度上抬高了租价

近期房租的快速上涨，将长租公寓推到了风口浪尖。

即将面临换房的档口，小王明显感受到，房租涨得更多了。2015年在北京国贸附近两居室价格是4500元，到去年同地段两居室价格是6600，而今年在有的平台上价格近8000元。从普通租房改造为长租公寓，再叠加房价的普遍上涨，价差表现尤为明显。

北京各区域租客亲历的涨价，在各机构的数据中也有体现。例如，链家旗下贝壳研究院报告显示，前7月，北京租金指数同比上涨10.7%；诸葛找房数据则显示7月房租同比上涨超20%；中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组数据显示，7月北京房租中位数为6590元/套。上涨的房租直接体现在居民消费支出中。据北京市统计局数据，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增长22.1%。