取消商品房预售制  全面实施现售

法律法规网消息  如今提出这个，还是让人颇为猜测，房地产企业资金链已有这么大的问题了？不过这不是大家最关心的，而是商品房预售真的要废除了么？

今天有媒体披露，监管部门日前向多地下发函件要求，研究商品房预售许可保留与否。

随后，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以理清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

广东省房地产协会也就此向当地媒体回应：这只是征求意见，大家可以提建议或保留，摸底各房企的想法而已，“八字还没一撇”。

贰

商品房预售制度，讲人话就是“买期房”，即是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给消费者，并由购房者支付定金或者房价款。

据资料记载，我国现在执行的商品房预售制度起始于1994年，设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解这个行业与生俱来的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。

实践证明，商品房预售制度的确推动了中国房地产行业的大步前进。但是，也给市场带来了大量的矛盾和纠纷，比如货不对板、开发商跑路等等，最吃亏的就是购房者。据统计，有超过一半的纠纷根源都来自于商品房预售。

关于取消商品房预售制度，早于2005年，中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》也曾指出，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。

报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

此后，也时不时有取消商品房预售的呼声传出，但至今都没有真正取消。

叁

本次重提“取消商品房预售制度”，还是引起了全国的一片议论，譬如会进一步导致“国进民退”，让房地产行业变为垄断行业；会导致很多资金不足的中小房企“死翘翘”。这普遍是对行业洗牌的预判。

对于购房者而言，整体是“利大于弊”，毕竟“所见即所得”，尤其是市场下行的时候，房地产资金链不算好的情况下，购买现房的风险要小的多。

但是，“取消商品房预售制度”真的事关房地产根本，如若真的取消，对房地产行业的短期波动也是有所影响的。

譬如2017年3月24日，当时的市场环境是土地极其疯狂，为了控制地价，杭州市国土资源局发布的土地新政，“当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售”即现房销售。

此后的多月时间里，杭州很多地块超过了这一溢价率，舆论则分析2018-2019杭州新房供应将极为短缺、房价进一步上涨。也因此，这一项规定又于2017年7月新挂出的地块中悄然取消。

另外，现房销售会加大开发商的财务成本，会将这部分成本转嫁到购房者承担，即会导致房价上涨。

肆

既然废除商品房预售制度有那么大的影响，会不会废除呢？

这是一个趋势。但前提还得市场比较平稳，一是融资渠道比较畅通，房企已无资金压力；二是供需平衡、房价平稳。

实际上，商品房预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。