作者：刘燕燕
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时间： 2019-09-02 06:19:08 评论(8月7日，乐伽公寓通过微博发出公告：公司因经营不善，无力履行合同，无法偿还客户欠款，目前已经停止经营，关闭所有业务。
而就在这则公告发布20多天前的7月14日，乐伽方面还曾辟谣说，“乐伽公寓跑路”的消息不实，公司处于正常的运营状态。
在乐伽公寓总部所在地江苏南京，当地政府已组织相关机构，为陷入合同纠纷的租客和房东进行调解。近日，我们的记者也赶往江苏南京，对此事进行了调查。
按年收租 按季支付
乐伽公寓4倍杠杆扩张“爆雷”
女租客：接受不了啊 一下让我亏七八千块钱
男房东：那我亏了我找谁啊？
女租客：你租给乐伽的 你找乐伽去啊
男房东：那你要这样讲没办法和解
男租客：房东跟房客两个受害者在这边谈 谈什么谈? 有什么好谈的？
女租客：我们俩怎么谈？他没有拿到钱（租金） 我也没有拿到钱（退款）
在南京市鼓楼区、由政府设立的一个调解点，记者见到了正在争执的房东和租客。8月7日乐伽方面宣布无力偿还欠款后，房东要求把房屋收回止损，但已经交了全年租金的租客不愿搬走，于是就发生了刚刚这一幕。记者在调查中了解到：乐伽的租客基本上都是年付租金，但乐伽却是按季度甚至是按月向房东支付租金。
江苏南京乐伽公寓租客陆先生：支付了一年的房租，加上一个月的押金，还有半个月的转租费，一共花了15500元。在7月底的时候，房东敲了我的房门，他告诉我 没有收到乐伽的租金 他们租金是一个月一付
随后，记者多次尝试联系乐伽公寓的高管人员，但电话始终未能接通，乐伽公寓的总部也已经人去楼空。记者在调查中了解到，注册资本为100万元的乐伽公寓，股东实际缴纳资本仅为15.3万元。乐伽公寓在宣传简介中称，其在南京、苏州、杭州、成都等多个城市已拥有超过10万多所房源，管理的房屋资产已达1000亿元以上。
对此，专家分析称，乐伽公寓的扩张本质上是一种金融加杠杆行为，也就是说：，乐伽向租客收取一年租金并向房东支付一个季度的租金后，还可以再向三套房源的房东各支付一个季度的租金，而这三套房源如果顺利租出去，就能再收取三套房屋全年的租金，就这样，通过收付租金的“时间差”，乐伽可以迅速扩大规模。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼：按年收 按季付这样杠杆率是四倍，然后说按年收 按月付杠杆率基本上就放大到十倍以上 一旦流动性出现一点点问题，那么它就会出现经营的危机，倒闭。
乐伽公寓“甩锅” 房东租客进退两难
在8月7日的声明中，乐伽方面表示：不再履行已经签订的房屋租赁合同，同意房东、房客解除与公司签订的合同。但这样的表态，房东和租客都不能接受。
今年7月以来，“乐伽公寓经营异常，疑似爆雷”的消息就不断曝出，由于乐伽方面履约的进度不同，房东和租客之间的争议不断。
江苏南京乐伽公寓租客韦女士：他（房东）就讲他（房东）肯定不愿意等 多等一天他（房东）就多损失一天，然后反正就是让我走，或者你也不想搬走也行，那我就想办法断水断电，你自己看着办。
图片来源：乐伽租客爆料
江苏南京乐伽公寓租客刘先生：乐伽违约了房东的那部分合同，我和乐伽的合同是要继续履行的，然后我也是有权利一直住到租期结束，并且房东还是要返还我一个月的押金的。
在一份乐伽公寓与房东签订的合同中，记者看到，合同写明：在租赁期内，房东不得收回房屋，如果房屋权益发生法律纠纷，由房东承担全部责任。房东则表示：自己也是受害者。
江苏南京乐伽公寓房东李女士：到底能不能追究乐伽的一个责任，还是说我们自己协商去解决后面租金的问题，然后保留去追究乐伽公司责任的一个权利。
目前，乐伽公寓的主体南京乐伽商业管理有限公司及其分支机构已经因房屋租赁合同纠纷遭到起诉。虽然已有部分租客和房东达成调解协议，双方各自承担50%的损失，但大部分租客和房东，都不接受这样的方案。
乐伽公寓“高进低出”经营模式存严重缺陷
租客们表示，选择乐伽的原因是因为乐伽的租金相对较低，而房东也觉得乐伽开出的条件比较优惠，乐伽究竟是怎样的一种运营模式呢？
江苏南京乐伽公寓租客刘先生：房子都比我爱我家那边（其他中介公司）要低100到200元。是差不多和房东直接谈的价格是相似的。
刘先生和乐伽公寓之间签订的合同显示：每月租金为2250元，但这套房屋，乐伽公寓每月却向房东支付租金2600元，高价收房、低价出租，这正是乐伽公寓在公告中所说的“高进低出”经营模式。对于房东来说，乐伽也开出了更加优惠的“空置期”条件。
江苏南京乐伽公寓房东李女士：第一套房它（乐伽公寓）要了45天的空置期，但自如它的要求比较高 ，好像是三个月的空置期
记者：就是说它们（乐伽公寓）给的条件比其他的长租公寓要优惠很多？
江苏南京乐伽公寓房东李女士：可以这么说
通过双向优惠的方式，乐伽迅速获得了市场，然而“高进低出”的同时，也意味着每出租一套房，乐伽每月就要损失数百元。而正是通过“长收短付”的模式，乐伽获得了填补资金漏洞的时间。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼：短时间内 那么它只要资金有进有出 它能维持一个暂时的平衡 那么从长远看 这种中间有差价全部由它自己承担 如果没有别的更多的盈利来源 就很容易出现资金链断裂的问题
2018年以来，乐伽公寓在苏州、杭州、成都等地的分公司先后被列入经营异常名单，南京市鼓楼区房管局也曾约谈乐伽公寓，乐伽公寓的运营主体的注册地更是在三年内从南京市鼓楼区变更到南京市建邺区，今年7月15日，西安市住建局也发出过针对乐伽公寓西安分公司的风险提示。但专家表示：这些措施难以应对乐伽公寓出现的问题，监管部门需要转换监思路。
国务院发展研究中心研究员刘卫民：也就是说以金融监管的思维来看待租赁市场的这种商业模式 从这种保证金的角度 来增加我们这种项目的风险的控制 对于一些加杠杆的行为 相应的部门无论是住建 还是金融监管部门 应该给予一定的指导 。
