中国城市的高层住宅

相对多层住宅，高层电梯楼优势明显。北京老小区换房需求中的重要需求，就是老年人卖掉不带电梯的六层板楼住宅，买入高层电梯住宅。

+广大群众较低的支付能力，

让成片棚户区变为有基本公共服务的现代化小区。”

全国城市公共设施非常薄弱。“80后”应该还记得，小时候住家属院一个院共用一个公共厕所，而且是旱厕。冬天自己家是不具备洗澡条件的，只能去公共浴室。厨房用的是煤气罐、安排风扇。家庭主妇能把屋内收拾干净，但一出门，公共环境是非常脏乱差的，污水横流。

记得当时有人打了个比方：一群人刚从原始森林里出来，急需衣物遮体。在衣物有限的情况下，是先一人来一件遮挡一下呢？还是集中给其中一个人来一套体面的西服衬衫马甲领带，而让其他人光着呢？

据上海市统计，有110万居民人均居住面积仅为0.37平方米，144万居民人均居住面积为3.14平方米。

鹤岗的房价是很便宜，但年轻人逃离了。广大乡镇地区的住房是很宽敞的，但大量房屋闲置无人居住。

不论今天大家认为什么是正确，当时大家认为如果按后一种干会被群众骂死。

这时候建筑师接到的任务非常明确。“快不快”比“好不好”更加重要。因此还有了某经济学家发起的“廉租房应不应该建独立厕所”的争议。

现在北京、上海等很多城市政府都在帮助老旧小区多层住宅安装电梯，这是一件大好事。

这两天到看到很多人在谈论中国城市的高层住宅，虽然没时间，还是忍不住手机码点字。写完发现有点长，索性发成文章吧。

要知道，多数进城的农民没有上过大学，月收入只有几千元。他们需要的工作机会，不是高科技。他们需要的子女教育，是他们现有收入能承担的。他们能承受的房屋租金很低，能购买的房屋总价很低。

有人坚持住在顺义的别墅里，每天开车单程四十公里进城上班。有人公司在海淀，但坚持住在亦庄的联排里，每天开车单程三十五公里上班。

一个是美国加州。已有的富人社区敌视公寓，他们联合起来，阻挠新建公寓；通过分区规划相关政策，要求新建住宅必须以他们喜欢的独栋式住宅为主。而这显然是普通人买不起的。

至于鹤岗，低房价居然吸引了一些低收入、自由职业的青年慕名前来安家。浙江舟山青年李某：

一个典型例子是贵州省会贵阳在快速城市化中出现的超级大盘“花果园”，项目总建筑面积1830万平方米，大量高层住宅，位于市区，项目中央有个湿地公园，有购物中心、商务楼、酒店、电影院、超市、商场、星巴克等，但房价低至四千起，让广大群众一下子燃起了“贵阳梦”，三十万人涌入了这里（现在据说有四十万人了）。

“在土地利用方面，孟买实行了发展中国家最为严厉的某些限制；在孟买最近的历史上，中心城区的新建项目平均必须低于一又三分之一层的水平。这太荒唐了！这座繁华的印度大都市将城市中心区的人口密度强行控制在郊区的水平上。这种自我毁灭式的行为导致的实际结果是价格居高不下、公寓面积过小，以及交通拥堵、平面扩展、贫民窟和腐败。”

1977年全国城市居民，人均居住面积为3.6平方米。

有的精英阶层严厉批判高层住宅，他们不仅自己要住别墅，也坚决见不得穷人住高层，甚至呼吁中国城市不应该建高层住宅。

大都市不能提供大的住宅，但能提供群众需要的就业。

5、别墅是好的，但不用敌视高层公寓

城市更新也是规划师和设计师近来特别热衷的业务类型。

而且，近年政府越来越反对大拆大建，而鼓励进行有机更新。深圳和广州都有不错的例子。比如深圳福田的城中村水围村，改造后的原握手楼社区，精致得让人想起京都先斗町等小街巷。

他们逃往哪里？恰恰是逃往更加拥挤、房价更高的大都市。

孟买限制高层的结果，是遍地都是贫民窟。

首先是成本。

+城市中心公共设施的严重不足，

1978年到1998年，是中国城市住宅的应急与过渡时期。

‘超级大盘’是低成本约束下的高密度住宅解决方案。

5、城中村得到重视，有机更新替代了大拆大建

但支付能力弱的人会依然留在昔日的高层住宅区。直到今天，网上关于花果园的争论依然是泾渭分明的两派：一派是外人的冷嘲热讽、花式开涮，一派是业主们的顽强维护、花式夸赞。

网友塞冬是贵州人，他对贵阳为什么会出现这样的“超级大盘”有过这样的解读：

结果就是，加州住宅供应完全违背经济学规律，越昂贵地区，越以独栋为主。住宅供给严重不足，穷人只能逃离。

高层住宅的大量出现，是上世纪九十年代，尤其是福利分房结束后，住房需求井喷。

他们对价格极为敏感，而对城市精英的很多主张不敏感。

北京人会记得“贫嘴张大民的幸福生活”里，为了结婚而把树包在里面的自建小屋。

新的城市、新的社区会成为我们追求的目标。现在新的《城市居住区规划设计标准》，不仅限制了住宅最高不能超过80米、26层，让过去的“百米”高层成为历史；而且明确了“小街区、密路网”、公交优先、步行友好等。

导致了中国城市人口膨胀的应急阶段，市场选择了高层公寓这一高效的供给方式。

4、经济发展后，我们不得不迎来阶层分化

2017年鹤岗人口100.9万，城镇化率82.6％。高铁在建，未来开通后到哈尔滨两小时。城市的变迁有意思。

快速城市化进程，

2、中国城市化门槛不宜太高

但事实上很多农民并没有进入真正的“城”，而是最终因购买力有限在中年之后回到“镇”安居。

“我去办过户手续的时候，发现在这边买房的都是外地人，没有本地人。……来买房的外地人都是从广东、湖南、湖北、四川这种离了十万八千里的地方来，很多都是不用在当地找工作的，像是设计师、游戏代练、网上兼职、开淘宝店的……住鹤岗蛮舒服的。”

叠加在一起，

2017年，中国城市常住人口占比在35%左右，镇的常住人口占比24%。

大家都想改善居住，住上宽敞明亮有现代化设施的房子。但支付能力太低了。套用公知们爱说的话：最苦的就是老百姓。

在经济高速发展四十年之后，我们其实迎来了一个阶层分化的时代，不同的收入、职业、家庭、文化等等，随着代际传承，分化成差异很大的不同人群，对居住的需求差异也很大。

比如电影《贫民窟里的百万富翁》里的印度孟买贫民窟，成千上万涌入大城市的人们胡乱占有和搭建自己的住所，并代代相传。

据说那时北京最热闹的地方不是庙会，而是房展会，“买房了吗？”变成见面的新用语。为了买上经济适用房，人们需要连夜排队。

不知不觉说很多了。其实我平时对住宅问题并不关注，最关注的还是就业。

高层住宅最早出现在北京、上海等少数大城市，就是为解决住宅紧缺问题。1970年代末最早在北京前三门、上海漕溪路等出现，但非常少量，基本可以忽略。

“除了此前所提到的交通枢纽、吸引制造业外，最重要的就是开发新区、改造棚户区、快速增加住宅供给，以尽量多的吸纳省内移民，让其成为贵阳常住居民。”

中国城市为什么大量出现高层住宅？

由于“二战”后住房快速供给、地震及私产等原因，东京市区里至今仍保留了大量低层和多层的一户建类传统住宅。（拆迁非常难，著名的城市更新项目六本木之丘，谈判花了13年，容积率达到8。）

当然，等我们富裕起来之后，有了更强的支付能力，会选择搬走。这很正常。

也有我一同事老总这样，放着郊区别墅从来不住，就住在市中心高层公寓，就爱走路上下班。

例如北京的天通苑常营等政策保障房高楼云集的超级社区，固然是富裕阶层避之唯恐不及的，但多少“北漂”青年安家落户、娶妻生子、三代同堂的欢乐时光都留在这里。

这种事情在国外是有类似实践的：

“简单归纳下就是：

直到今天，很多农民工仍无法在他们工作的大城市落户。因为大城市门槛太高了。“城镇化”到“城市化”的红利很难兑现。

6、今天城市更大的问题，其实是创造就业

在亿万人进城的压力下，中国城市居民人均居住面积由1978年的3.6平方米，提高到1998年的9.3平方米。

其实中国也有类似的都市：广州和深圳，这两大都市都有大量的城中村。广州有多达400万人住在城中村里。

1、中国城市为什么出现大量高层住宅？

让不富裕的第一代移民有了常住之地。

世界城市发展的快速城市化初期都会有膨胀-应急阶段，在这一时期，住宅安置都是非常困难的事。

一个是印度大都市孟买。哈佛大学爱德华·格莱泽教授在《城市的胜利》一书中批评过：

3、城市化的标准会演变

中国的城镇化率从1980年代的20%上升到今天的60%，有高达五亿农民进入城镇安家落户。

高层电梯住宅是低成本、大规模快速满足群众城市化需求的一种途径，是进城的中低收入者、老城棚户区居民快速改善居住条件、享受现代化城市生活的有效方式。

就像东北的鹤岗、宜春等城市，产业繁荣的时候，兴建了很多住宅。等到产业衰落了，人们纷纷离开，剩下的房子变成“白菜价”。