一线城市高房价支撑因素仍存 5年内难逆转

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近期，国内一二线城市房价飙升引发社会热议。华泰证券(601688,股吧)首席宏观分析师李超在26日的报告中指出，一线城市高房价取决于人口净流入、产业布局以及持续的货币供给，从目前来看，未来4至5年，这三个主要变量不会出现趋势上的逆转。

从房地产价格绝对值、房价收入比、房屋抵押贷款收入比以及房价租金比来看，一线城市均已超出全国平均水平。李超分析认为，人口、资源和产业集聚是一线城市高房价的根本原因。首先，一线城市占尽医疗、教育、就业资源优势，对人力资源具有更强吸引力，人口增速持续加快，北上深在过去三十年的人口总数已翻倍，带来住房刚*需求，进而导致房价提升;其次，产业结构上，金融类和高新技术产业占比高，而这类资本密集产业的高速发展带来收入水平的增长，从而支撑更高的房价。

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持续的货币供给也是高房价的重要推手之一。M2每年维持11%至13%的增速，而在资本管制的背景下，资金更容易配置到相对具有稀缺*的一线城市地产。

李超认为，目前来看，上述变量在未来4至5年不会发生大趋势上的逆转。他分析称，一线城市房价破裂只有两种可能的情况：一是国际金融危机传导到国内，直接的冲击导致房价出现大幅快速下跌;二是政府调控过度引发崩盘，由于目前一线城市房产交易者多为加杠杆行为，可能出现过度针对杠杆行为调控措施，引发地产崩盘。

不过李超指出，以上两种情况目前出现的概率并不大。房地产之于中国类似股市之于美国、大宗商品之于俄罗斯和巴西，目前政府对楼市的调控需要实现房价、金融稳定与经济发展三者之间的平衡。支撑高房价水平的因素仍然存在，购房者不能依据小概率事件作为买房的时点判断。

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他同时表示，房价不可能永远高速增长，在一定价格水平的确存在拐点。从华泰证券对527名北京高校学生的调研来看，有近5成受访对象选择房价超过10万每平方米时离开北京。

对于一线城市高房价的真正出路，李超认为是化解城市病，在国家新增资源分配上向二三线城市布局。中国人口基数过大，不能让所有渴望发展机遇的年轻人都涌入一线城市，同时承担过大的生活压力。而且这些人在一线城市的购房，实质是财富向一线城市原住民和更早来这座城市移民的一种转移。他们应该更好的在距离自己家乡较近的中心城市发展。